合肥万达政务新区地块
取地可行性研究
谨呈：合肥万达广场投资有限公司A-2106-GW-2010-0011
项目研究切入点
——报告所解决的核心问题
项目开发背景研究
——城市宏观经济研究
分物业市场研究及方向性建议
——写字楼\公寓\住宅\商铺
报告研究的切入点始自对万达合肥政务区项目
整体开发运营及盈利模式的理解
关于物业增值及品牌落地关于物业增值及品牌落地
关于项目的整体盈利平衡关于项目的整体盈利平衡
p通过项目的可销售物
业：写字楼、商务公寓、
商铺、住宅（备选物业）
的前期销售回款实现项
目整体开发投入及盈利
的平衡
p通过万达主体商业的经
营带来项目品牌的落地；
p通过经营性商业的带
动，弱化其他物业的销售
难度，并为其他销售物业
带来增值
本次报告研究重点在于万达政务区项目可销售物业的开发方本次报告研究重点在于万达政务区项目可销售物业的开发方
案建议，以期项目快速资金平衡并达成整体开发盈利最大化。案建议，以期项目快速资金平衡并达成整体开发盈利最大化
项目切入点
报告所需解决的核心问题
项目切入点
报告所需解决的核心问题
对于万达政务区项目，世联的理解可分解为两个
方向：
对项目整体及分物业指标的解读——深入地看
待开发目标下各物业的定位选择方向
项目切入点
报告所需解决的核心问题
项目切入点
报告所需解决的核心问题
项目规划总用地面积96.2亩；
总建筑面积32.1万平方米，其中地上建筑面积24.5万平方
米，地下建筑面积7.6万平方米
标准写字楼，商业上盖物业标准写字楼，商业上盖物业
2727层，标准层层，标准层12001200㎡㎡，层高，层高3.63.6米米
——写字楼硬件配置标准直接决定其定位的高度，以及对应
的目标客户群，在项目先天的优质基础下，是否有打造更高
端办公物业的可能？
小型办公楼，实际意义上的商办公寓小型办公楼，实际意义上的商办公寓
2929层，标准层层，标准层900900㎡㎡，层高，层高3.13.1米米
——小型办公的物业定位下，产品的规划和打造更多考虑的
是保障销售的灵活性和高单价的实现
万达模式下的特色商业街区万达模式下的特色商业街区
总体量总体量3.53.5万平方米，地上万平方米，地上22层层
——选择2层联体销售或分隔销售，取决于市场实现度及企
业对现金流的需求
在项目各销售物业指标的深入解读下，需要从在项目各销售物业指标的深入解读下，需要从
市场实现这一基本前提出发，研判各物业最适市场实现这一基本前提出发，研判各物业最适
宜的定位方向。宜的定位方向。