谨呈Presented to: 苏州渐建地产主呈：徐正蔚总经理、抄送：罗安平先生Proposal forProperty Management Consulting Services （苏州木渎）项目 前期物业管理顾问咨询建议书拟稿：黎宇清日期：2008年12月09日 首先要感谢苏州浙建地产有限公司的各位领导能够在百忙之中抽空阅读本人对“苏州木渎项目”所做的“「物业管理服务顾问建议书」”，并同时感谢各位领导在该项目上对我的支持与帮助。 本人做为一名物业老兵，尽已所能，至诚服务，力求达到贵司对物业管理顾问的目标，也发挥本人知识及经验，价值得以体现！ 前言 目录 —— 目 录 —— 苏州木渎项目前期物业管理顾问咨询方案的依据 苏州木渎项目前期三大阶段及顾问重点工作 苏州木渎项目如何量化顾问的效果 根据苏州木渎项目的特点，提出的一些思路 其他 本项目前期物业管理顾问方案的依据 前期三大阶段及顾问重点工作 如何量化顾问的效果 根据本项目的特点，提出的一些思路 其他 一、本项目前期物业管理顾问方案的依据 大业主 （开发商） 小业主 /租户 1.1最常见的四角关系 物业顾问 开发商 物业企业 小业主 问题 这么多角度的需求——物业顾问坐标在哪儿？ 一、木渎项目前期物业管理顾问方案的依据 背景 物业管理 成了大家 都在打的 一张牌 思考对策 物管顾问定位 1.2： 开发商 对前期物管顾问 的相关思考 房地产资源/产品 同质化严重 竞争激烈 2008年政府控制措施 及年底的金融风暴 借助物管品牌，寻求卖点，销的快 （现金为王） 为业主提供优质的服 （建立物业管理团队） 以客户为中心，物业管理工作前置， 完善产品设计人性化 顺利交付，让物业早期介入， 产品细节化 提高物业服务水平，形成业主体验效益， 节省项目后续广告成本 教 练 技 术 专 家 顾 问 教 育 者 领 导 一、木渎项目前期物业管理顾问方案的依据 图纸 设计 开工 建设 销售/ 招商 交楼- 物管 物业第一阶段 项目立项—— 规划图确定 物业第二阶段 开工—— 项目开盘 接管验收/交楼 ——管理 物业第三阶段 （项目进度计划表） 目标： 产品实用性 后期运营节能 目标： 了解管线 目标： 物业文件支持销售 目标： 竣工备案下交楼88% 目标 阶段性前置证书 物管阶段 1.3时间段 4种 模式 多人驻场式 咨询方提供各种专业人才驻现场，实施 培训式 开发商派出各系统人员，到顾问咨询方 进行培训/实操，使受训人达到 独立开展各种业务工作的目的 顾问单人式/不驻场 由专业物业顾问，定期/不定期 前往现场解决问题 资料和技术援助式 不到现场，仅提供各种资料， 通过电话、传真、QQ、视频等获得顾问支持 综合式 上述方法综合起来，共同实施 单人驻场式 咨询方一名经理现场，指导业务工作， 需要支援时向总部获取 常规性服务 实力输出性 知识输出性 专项顾问性 1.4物业顾问咨询常见4模式，6种实施方法 一、木渎项目前期物业管理顾问方案的依据 6种操作方法 针对刚起步的开发商 内地一些名牌的开发商, 根据合作方需要 精心策划一系列管理方案， 且专人跟进实施，保证效果 提供大量数据,资料,并对之整编, 形成规范性文字资料, 提供不同阶段的知识性输出 顾问公司/人员根据自身的特长, 向客户提供不同的专项顾问咨询; 如安全防范、机电选型及维保、 接管验收、交收楼、装修管理、 创示范、ISO审核认证等 一、木渎项目前期物业管理顾问方案的依据 1.5物业顾问咨询服务工作内容5种类型 关键词： 物业管理 技术的输出 一、木渎项目前期物业管理顾问方案的依据 1.6物业顾问咨询服务内容 总体策划 在当地市调，研读开发商项目可行性报告，规划意图、设计方案，确定物业管理定位 优化设计 建筑空间利用，设备比较选型，供配电系统日后运行经济性，出入口设计（安防及以后人力资源节约）、 会所/商业功能划定（经济效益）、物业办公用房、户外空调合理性、设备房环境通风安全是否满足运行需求 项目开工 /物业销售 隐蔽工程了解。协助开发商制定物业收费标准（符合其经营战略和政府收费规定）、管理规约、物业协议并向 客户明示。对销售人员进行物业管理法规等培训。指导售楼部、样板房的物业管理及形象展示。解答业主异议 VI系统/垃圾桶 /体育设施协助 按照小区/商业总体建筑风格和当地文化特点，提供公众警示、区域指引等物业管理标识 在开盘前先制作安装一批，配合销售的现场，让业主体验 设备安装、试运行，培训，了解设备性能、参数；提供验收规范程序、验收组织方案， 记录文本；提出工程整改意见；保修书的签发；钥匙的接管；业户/物业产权资料移交 组建物业公司 协助开发商组建/选聘物业公司，提供设立登记、税务登记、资质申报等。协助拟订管理架构、 人员配备方案。提供员工手册、各类工作手册、作业指导书。协助物业企业招聘员工 协助编制业主入伙方案，流程，现场布置，组织业主入伙仪式；解答业主有关咨询、质咨； 协助开发商/物业公司制订符合ISO9000的标准和本物业实际情况的物业管理运作体系文件 迎检创优 协助开发商/物业公司创建市/省/国示范小区的活动，硬件/软件达标，提升物业管理标准化水平 其他 档案管理 资产管理 商业运营 开源节流 接管验收 业主入伙 ISO体系认证