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万达上海西郊万达广场商业商业项目市场研究报告优派克思94PPT

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更新时间:2017/4/22(发布于上海)

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文本描述
上海·西郊万达 市场研究报告 项目综述:地处江桥,55万㎡规模,商业为主,13万㎡住宅第一章、江桥楼市简述 一、量价走势: 楼市回暖成交期 楼市“拐点”潜伏期 金融危机影响期 量价小节:刚需带动回暖,成交增长明显,价格小幅上扬,未来预期乐观 江桥竞品 在售分布:曹安沿线集中开发,项目位置略有偏离 第二章、竞品分析 竞品一:嘉城 客户机会 客户刚性需求的释放为项目提供了丰富的客源支持 该案 嘉定区 宝山区 中心城区 (浦西) 闵行区 客户特点 客户特点 嘉定本地客户趋向饱和 产业客户比重减小 主力客户逐步集中于普陀 价格逐渐走高,难以吸引跨区客户; 顾村、南翔等板块或以低价或以高性价比,分流了北区客户; 江桥板块配套条件逐步成熟,满足了普陀客户就近的基本要求; 阳光威尼斯等大型项目接近尾盘,其原有主力客户群(普陀、嘉定)寻求新房源 江桥及黄渡等区域居住人口有限,通过多年置业及安置,购房需求逐部趋向饱和; 嘉定新城、安亭、南翔等嘉定本地板块的崛起分流部分本地客户 早期曹安路小业主大量置业,需求渐趋饱和; 价格逐渐走高,强调经济性的业主群体逐步流失; 曹安路新增商业项目尚处发展期,入驻商户有限,但产业客户出现断层 曹安公路 “嘉城”开发中 “阳光威尼斯”尾盘 “金地格林世界”开发中 选择减少,客户机会增加 规模开发,已积累较高的知名度与客户口碑 各项配套基本配置到位 江桥区域标杆项目,产品品质、物业服务均居板块领先 曹安路百万规模商业中心建设 江桥交通枢纽地位 本地改善客户。改善居住条件的情况下,也十分重视物业安保服务、社区内部配套等增值项目 江桥区域标杆项目,产品品质、物业服务均居板块领先 商业中心的集聚效应 西区重要交通干道 上海轻纺市场、上工批文化用品·礼品国际采购中心、上海曹安国际礼品城、曹安国际鞋城等开发建设。曹安路百万规模商业中心雏形已成 曹安路及延伸连接内环、中环、外环,贯通多个交通节点,江桥交通枢纽地位确立 产业导入客户。对价格较敏感,投资自住兼具,讲求实际,注重服务、舒适、便捷及项目增值 青年置业客户。初次置业,价格敏感度较高,品牌跟随,出行方便,就近置业,希配套有一定成熟度 首次改善客户。首次改善,有一定价格承受能力,出行方便,就近置业,希配套有一定成熟度 口碑良好,客户认可度高 配套基本齐全,能提供较完全的城市生活功能 规模开发,已积累较高的知名度与客户口碑 沃尔玛、嘉莲华、曹杨二中江桥实验学校、江桥幼儿园、江桥中学、9条公交线路等,各项配套基本配置到位 外区域动拆迁客群。价格敏感度较高,品牌跟随,就近置业,希配套有一定成熟度 近市区,但差价明显 着眼于以下三类客户 结论 嘉城主力户型84 ㎡ -95㎡两房。主要以70/90小户型产品的低总价来吸引周边市区新婚置业的刚性需求客群。 嘉定本地区对置业需求趋于饱和,客源主要集中于普陀等外区,“外区导入客户”构成明显 详见附件嘉城来人、来电月报 结论 对本案的启示: 嘉城百万方的规模效应和先入为主的市场地位优于万达,地理位置上对东区导入客户形成截流;应加强本案从市区导入的2条交通动线上导视和户外; 万达地理位置比嘉城更靠近虹桥交通枢纽,因此外区导入的客户的区域构成和客群比例较嘉城更高,应利用好虹桥交通枢纽作整体板块提升,大力拓展长宁、静安、闵行的外溢客户。 万达的开发商品牌、商业配套明显优于嘉城,整体产品品质、社区品质亦会高于嘉城,升值潜力也明显优于嘉城;应加大项目整体品质宣传,与嘉城多年来已相对固有的形象形成差异化。 嘉城销售中采取与二手门店联动的手段,颇有建树。此种分销手段也可借鉴于本案 竞品二:盐湖新居 亲友工作或生活于此,对于区域的发展潜力看好,带动了部分投资客户进入 与该区域有渊源的“投资”客 一房、二房、小三房 经济型二房、三房 因虹桥交通枢纽、真如副中心、普陀城区改造而区域动拆迁 产生大量改善型置业需求,此部分人大多为“首次改善型”购房。对于房型等不会过高要求。需求仍是以经济型的两房、三房为主 “首改” 首置首改的刚性需求为项目提供丰富的客源支持,有区域渊源的投资客成为可以争取的潜在客户群 该案 嘉定区 宝山区 中心城区 (浦西) 闵行区 产业导入客户 本地客户 近期客户构成 曹安轻纺市场、桃浦物流园区,自住为主,受低价吸引 江桥、黄渡客户,有一定的量但比例逐渐下降 外区导入客户 普陀、静安、长宁等受价格挤压外区导入客户比重逐渐上升 主力客户逐步集中于普陀 由于项目位置离普陀相对较近,也是嘉定离市区最近的版块,因此客户主要集中于普陀区域; 顾村、南翔等板块或以低价或以高性价比,分流了北区客户; 江桥板块配套条件逐步成熟,满足了普陀客户就近的基本要求; 嘉定本地客户趋向饱和 江桥及黄渡等区域居住人口有限,通过多年置业及安置,购房需求逐部趋向饱和; 嘉定新城、安亭、南翔等嘉定本地板块的崛起分流部分本地客户 外区导入客户比重逐步提升 越来越多的人认识到“江桥”为上海少有的“价格洼地”,外区域受价格挤压导入江桥的客群比重越来越大。 。。。。。。以下略,简介无排版格式,详细内容请下载查看