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五莲县商业地产现状
真空地带：在售项目即将清盘，潜在项目尚未上马
以日客隆为代表的中心商业广场销售火爆且价格上扬
五莲人们的投资热情是否已经被完全点燃；
高端客户对于商铺的需求还有多少；
客户群体深挖的可能性存在与否？
租赁物业：租赁物业火爆上市
以日百为代表的自留性租赁物业大量上市
大量自留性商场物业上市，说明五莲商业还有待提高
同时，集中上市为商业地产带来的冲击还是巨大的；
租赁物业的竞争，将会扰乱五莲商业租赁市场
商业格局：以解放路为中心，北至文化路，南至罗山路，以万福园购物广场、开泰百货、五莲百货大楼、三联家电五莲连锁店、五莲凌云家电城、胜业购物城为代表以及精品服饰、专卖店、珠宝店为补充的核心商业圈
五莲县城商业在售或再建项目中，大部分属于社区沿街商业，且离项目有一定距离，对项目竞争压力不大；
以售沿街商铺均价在3600-4500元/平米。物业形式是二层沿街商业。售后不返租，不统一经营也不统一管理
与众多中小型县城一样，五莲的商业正处于起步阶段，以沿街商铺、底商为代表的商业用房在五莲的商业物业中占有量达到70%以上
五莲商业仍以传统商业为主，处于较低的发展阶段，商品种类少、档次低；超市、及综合百货规模不大；专业市场较少，而且比较分散，人气不足
商业中心位置租金达到每平米每天3.4元，解放路商业每天每平米租金在1.0－1.5元之间，其他几条城市主要道路租金每天每平米在0.9－1.3元之间
五莲商业综述
商业地产面项目将在未来2-3年内有集中放量的现象产生
百货零售业群雄逐鹿，解放路沿线将呈现白热化竞争
大卖场进入市场调整期
社区商业将成为新型商业地产开发热点
酒店的开发量将继续上升，并呈两极式发展
市场细分将进一步加剧，专业卖场的发展将成为新的趋势
物流类地产在未来几年内将会大量出现
五莲商业地产发展趋势第二部分本项目商圈形成的可能性
区位分析
区域商业地产分析
区域商业地产市场展望
区位分析——区域GDP
五莲县正朝着新（新兴社区发展加速）、快（交通路网日益发达）、优（投资环境优越）的方向迅速前进
城市经济的总体发展速度体现了整个城市的经济景气程度，是房地产行业、特别是商业物业发展的基础
区位分析——产业比重
，第二产业占GDP的比例为55.8%。第二产业作为五莲县经济发展的支柱产业其占GDP的比例将会持续增加。
第二产业增长对五莲城镇化建设的促进非常明显未来几年五莲城镇化建设必然处于一个快速发展时期
区位分析——社会消费品总额
社会消费品零售总额的增长：
一是表明该区域商品市场丰富多彩，消费结构明显升级；
二是说明生活必需品市场供应充足，价格总体平稳；
三是表示区域内消费方式更加理性、健康，消费结构更加合理
区位分析——区域人口构成
五莲人口总量51万,其中非农业人口占32.5%，人口年增长率为2‰。
18岁以下9万，18-35岁11.5万，35-60岁22.2万，60岁以上8.3万
青壮年人数占到总人数的66%，表明社会群体具有工作能力与支付能力，同时反映出五莲是一个新兴的成长型城市
区域现状
项目近距离西部产业区，常住人口较少。
项目为老企业厂房用地
项目周边公交网点稀少，道路不通畅，可及性较差。
项目周边商业整体档次较低，仅为满足周边巨门的日常需要。
项目周边生活配套设施较为匮乏，未成规模，档次普遍较低
区域发展规划
城市发展方向确定为：主要向北发展，有选择地向东、向西发展，严格控制向南发展。
规划远期形成城市的“一个中心，三个片区”的布局。
“一个中心”即新行政办公中心，“三个片区为站前区、老城区和西部产业区
43北扩
区域商业地产特点分析
特点一
区域商业地产特点分析
特点二
区域商业地产特点分析
特点三
区域商业地产市场展望
市场需求强大
消费者（区域内、外）、经营者
商业地产面临数次升级——北部五莲商业中心有望形成
交通、居住环境、外来人口
。。。。。。以下略，简介无排版格式，详细内容请下载查看
