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吴中区虽然有大规模、风景好的别墅社区,但毕竟有一定距离,1小时左右的车程对目前的生活水平来说有些超前。苏州需要的是距离不远、定位于居家,而且产品成熟、有规模的联排别墅社区
别墅细分市场分析2002年
独幢别墅——
向稀有景观/文化资源区域聚集
双拼联排别墅
向城市新区转移吴中区是主要的别墅供应地区,占别墅总数的55.5%。其次中心城区的别墅数量也占到了22.4%,工业园区和相城区的比例大致相同,都在10%以上。而新区是别墅可供数量最少的,不到1%,对整体市场几乎无影响。与此同时,吴中区的独立别墅占了全市数量的87.2%
05年新区别墅供应仅占全市1%
别墅细分市场分析园区均价在11000元/平方米的高端联排别墅在市场上极为抢手
目前工业园区在售别墅联排别墅是绝对主力,但面积偏大,平均面积在250平方米以上,300-400平方米的“大联排”比例较高。
主要价格段在100-200万和300-400万。100-200万的联排别墅相对较远,如唯亭等,虽有一定数量但不是市场销售的主流产品。
从中海半岛华府的销售状况来看,均价在11000元/平方米的高端联排别墅在市场上极为抢手,这个价位和吴中区的独立别墅基本相同,是苏州联排别墅市场最高的
别墅细分市场分析别墅细分市场分析
园区现有供应量中,联体别墅开发量位于榜首
目前苏州园区内在售的别墅房源中:联体〉双拼〉独栋
别墅细分市场分析
未来几年园区联排别墅供应量还将继续加大
未来几年中园区的联排别墅供应量还将继续加大,独栋别墅仍然供应量低,且总价过高,客户接受度低.
注:未来供应数据为预估值单位:套别墅细分市场分析
低密度产品未来竞争势必非常激烈别墅细分市场分析
25%
25%
20%
40%
50%
20%
30%
(环湖物业)
高层
别墅
多层
100
80
60
40
20
0
北
南
西
东
园区环湖区域,高层林立,别墅崛起,多层稀缺审视这块土地现代大道直通沪宁高速
新机场路
沪宁高速
312国道
苏嘉杭高速
东环路
日趋成熟的交通
越来越多的境外资本涌入园区
宗地玲珑湾
邻里中心
行政
中心
九龙
医院
学
校
红枫园
白
塘
公
园
F城
会展中心
科技
文化
艺术
中心
文
化
水
廊
小学
中学
高
中
宗 地
未来的园区行政中心,苏州市的新兴城市商业、
文化中心东湖
大郡
枫情
水岸
春之
韵
东湖
大郡
湖畔天城
半岛华府
玲珑湾
湖滨1号
低密度产品集中面世,竞争激烈之外,有望形成
湖东新高级住宅板块
宗地地块给我们很大信心
宗地审视如何利用好这块土地?
经过05-06年异域风情大战
07年,风格不再具有差异化
提升产品力才是营销关键
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产品研究
从苏州园区现有市场来看,结合本项目0.8的容积率,本项目可能选择的物业类型主要在联体别墅、花园洋房、叠加别墅以及公寓四种种产品。
从项目的地块特征和周边市场对各种物业的认可度来看,联排别墅、带电梯的公寓以及花园洋房都有很好的市场接受度。叠加别墅的市场接受度很差;
迫于容积率限制,只能选择混合型物业
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产品研究
加入叠加类物业不能够对容积率有效的拉升,
公寓和花园洋房在形态上相似之处较多,势必会在推广过程中需要
加大概念区分的力度,不利于整体价格提高
以目前销售状况看,建议以联排别墅和花园洋房为主
理由:
规划理念—开放的社区
产品研究
23
产品研究
根据地块的性质,建议在5#地块全部布置花园样房,4#地块只集中布置少量花园洋房。
商业的布置方式考虑到对两个地块同时服务,建议以商业街的形式满足内部需求。根据区域商业规划进行调整
开放的社区
城市客厅
组团庭院
小园香径
静谧之心
规划理念—新庭院生活
产品研究
城市客厅
组团庭院
小园香径
静谧之心
规划理念—新庭院生活
产品研究
城市客厅
组团庭院
静谧之心
小园香径
规划理念—新庭院生活
产品研究
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