 ==>> 点击下载文档 |
市场供应量为数不多，目前项目周边区域总体供应楼盘个数约5个左右；
购买客户比较偏爱实际使用面积达到350平方米左右的户型设计；
独栋别墅供求分析
由于政府停止别墅用地批租，近几年内市场不会出现新增别墅地块出让,别墅用地因此更显稀缺；
独立别墅市场明显呈现出供不应求态势,市场成交价格稳步上升；
对于独立别墅面积合理控制在250-350平方米之间，总价方面控制在500万/套以内，更是深受客户的喜爱
产品篇
Product orientation
优势
景区豪宅，沙家浜入口，紧贴芦苇荡风景区
干挂石材，堪称常熟稀缺的原石别墅
电梯入户，堪称常熟私家电梯豪宅
温泉别墅，独一无二的产品资源
双层结构，连同地下共三层，占地面积大，接近平墅
顶级物管，开发商配有高档温泉酒店，可提供优质的物管服务
劣势
商业性质，产权时限短，且生活成本相对高
周边配套不够完善，生活配套处于劣势
水面较其他2个以湖为景观特征的项目小
场地较小，花园面积不大
机会点
受政策和土地供应影响，别墅产品日渐稀缺，尤其作为风景区里的豪宅，更具收藏价值
沙家浜风景区的品牌影响力，有助于提升项目知名度
楼市全面回暖，消费者的房地产投资需求复苏
温泉概念在常熟尚属首次推出，有一定的吸引力
场地较小，占地面积及花园面积难以确定
问题点
国家宏观调控政策的不确定性，在某种程度上仍然影响购房者投资决策。
项目距离常熟市区较远，且周边商业成熟度不高，对于客户来说具有一定抗性。
周边同类竞争对手较多，且普遍销量一般
总结
扬长避短，在推广中加强客户对温泉别墅、度假式生活理念的认知，淡化产权年限等劣势
形象篇
Image of the article
版块：沙家浜景区门户
产品素描
产品定位
常熟首席5+2型湿地温泉别墅群落
营销SLOGAN：
汤泉·独栋·心灵归墅
逃逸城市远离喧嚣
慰籍心灵的也许只有那一湾清水、一片山林
放纵身心于自家庄园
全部的企求也许只是那天地无处不在
怀有感恩的心
分享着父母之爱、儿女之情
有思想的人
需要更多的沉淀
还好，有别墅，心灵的归墅！！
【现代别墅居住理念】
第一居所型
——享受生活型城市别墅
交通便捷，离尘不离城！
一方面满足生活享受的需要，
一方面满足日常社交的需要！
第二居所型
——度假休闲型5＋2别墅
林水当风，天地无处不在！
远离尘嚣，颐养性情、彰显身份！
本项目正是满足传统意义上的休闲别墅第二居所！
当跳出产品比拼的刺刀见红时，源动力要做的——
打造客群对于产品购买需求区隔性！
打造不同于传统第二居所的区隔性！
产品区隔诉求
常熟市区客户
本案目标客群集中在经济体系的中上层！
35—55岁之间，不惑之年，上有老、
下有小，事业稳定，公司、企业的高
层管理者、老板或政府官员，对未来
事业高度、财富积累已经有了较好的
把握！
辐射区域：
常熟市高端阶层！
沙家浜、临近区域富人！
沙家浜本地客户
上海苏州客户
客群定位
营销篇
Marketing
价格策略
竞品别墅价格周边类比（按区域）：
价格策略
高端别墅价格类比：
价格策略
价格类比汇总分析：
结论
作为联排别墅，从湖畔现代城、南都璟园、翡翠湾等项目来看，比较高端的价格在600万左右，而普通的如南都璟园价格在400万左右。
本项目做为类独栋项目，那么我们按联排价格的1.2倍计算，即为720万，考虑到本项目的产权年限因素，我们认为价格比较合理的区间是700万/套左右
直销策略
本项目与普通商品住宅的行销通路和策略常有不同，其关键因素在三个环节：有效目标客源的甑选、定位及对这类人群的正确把握；达成与有效目标客源的直接沟通；行销招待如何与之全面配合和销售策略的灵活有效，可以采用“一对一”直效营销：
“一对一”直效营销是指营销过程中，达成产品与有效客源在同一界面，直接面对面，以加强目标命中率，促进销售，是一种实用、有效、节约成本的销售模式
直销策略
直效营销模式具体举措：
事件营销：组织由目标客源直接参与的如“项目与文化”研讨、交流会
公关营销：如组织由目标客源直接参与的各类联谊会、酒会
情感营销：如有奖活动等
直效营销推广路径：
建立与有效客源的直接交流平台，促进有效沟通。选择针对性极强的媒体如各类高级俱乐部、高级酒店等场所POP或内部各类高档杂志等。
。。。。。。以下略，简介无排版格式，详细内容请下载查看
