远鸿红星路项目发展策略报告 成都嘉联地产顾问部 4月10日 都市生活的理想 项目属性认识 地块属性 地块经济指标： 地块位置：红星路88号 地块规模：约11亩 土地性质： 暂定二类居住用地 容积率：（不详） 容积率：总体容积率5.0（暂定） 建筑密度： 不确定，按照30%测算 项目现状： 还未拆迁 地块属性认识： 城市中心边缘地带，11亩的小型地块 目标沟通 我们的开发目标是什么？ 充分挖掘本项目商业价值，实现项目价值提升 充分考虑远鸿品牌 保障资金安全回收，安全地盈利 快速的实现项目销售，保障资金的快速回收 本项目理解和认识 项目资金安全性贯穿整个项目； 在保证安全和快速的前提下，最大限度的实现项目价值提升； 企业品牌是一种追求，更多是在开发的细节中体现； 对目标理解 认识 市中心项目通常是靠实现商业或者商务来提升项目的价值点； 提升商务或商业价值最常用方式是最大限度的提升商务或者商业比例； 容积率的突破将有助于提升项目的利润空间； 项目思考 前提条件： 如果本项目突破容积率，住宅达到5，商业可兼容50%，总体容积率达到10 建筑密度达到30%以上 本项目初步经济指标： 住宅面积：3.6万平米 商业面积：3.6万平米 项目思考： 这么大的商业体量，四十年产权的商业做什么？ 商业体量加大也就意味着风险加大，我们如何能控制风险？ 住宅该如何定位？ 本次汇报内容住宅市场回顾 项目总体定位 项目物业发展建议4 项目经济测算 5商业物业论证 本次汇报内容住宅市场回顾 项目总体定位 项目物业发展建议4 项目经济测算 5商业物业论证 本项目四十年产权发展方向 本项目四十年产权商业发展方向：酒店式公寓、大型商业体、商务办公、四十年产权的居住型公寓 酒店式公寓 商务办公 商业体 居住型公寓 商务办公市场论证 根据统计数据反应，成都市办公用房供应量较增长约36%，达到77.12万平米，而销售较下降17.2%； 主要受房地产市场调整以及金融危机影响，办公市场出现了明显的成交下滑趋势，同时供应量的增长，使得整体供销比失衡； 成都市办公用房供销情况 办公用房体量迅猛增长，其中一环内和三环外增长最为明显，同比增长达到66%、88.2%和144.1%；而从成交情况来看，1-2环同比下降68.1%，成为降幅最为严重的区域；同时，二环内区域整体成交量均呈现下降趋势； 二环外办公用房成交量增长，可以看出，以甲级写字楼为代表的办公用房正在呈现向外扩张的趋势，而以公寓性质为代表的办公物业，则主要集中在2-3环间； 内环内办公物业成交量出现明显的下降趋势； 成都市各环域办公用房供销情况 近三个月成都市办公用房供销情况 从近三个月的成交情况来看，成都市五城区办公用房成交量呈现逐级递减的现象，2月份出现小幅反弹，但未来趋势依旧不容乐观； 1-2月，五城区新增办公用房5.44万平米，与去年同期相比，大幅增长94%，而成交量为3.71万平米，与去年同期相比降低57.4%； 市中心在售办公物业去化情况 目前区域在售写字楼仅有锦天国际，可参照性不强，将市中心目前在售的写字楼项目进行对比； 市中心目前主要在售办公物业为喜年广场、商业场新座及锦天国际三个项目； 目前办公物业整体较为疲软，单个项目月均去化速度在300-700平米/月，销售压力较大； 喜年广场依靠良好的品牌、区位及产品要素，取得相对较好的成绩，但整体依然不容乐观； 市中心除甲级写字楼喜年广场销售价格在12000元/平米外，而其余项目销售价格在6700-7000元/平米，基本与住宅持平； 目前成都的办公商圈主要由人民南路、盐市口——春熙路、顺城大街——骡马市组成，同时在浆洗街区域也有部分分布，整体分布较为分散； 从目前发展现状来看，成都市商务办公区主要分布在城市核心区，交通干道沿线； 从发展趋势来看，未来城市办公区主要分布在东大街、南部新区、人民南路，本项目不处于商务发展的主要方向 成都市现有商务办公物业分布 项目所在区域办公物业分析 从图上可以看出，本区域的办公物业主要是集中在春熙路-总府路区域和红星路区域； 春熙-总府路板块是成都商业最繁华的区域，商务最为集中； 项目所在区域的红星路板块办公物业相对较少，分布较为零散； 春熙-总府板块 富临大厦 经典坐标 正成财富ID 通美大厦 金山大厦 报业大厦 红星路35号创意办公 时代广场 华敏翰尊 王府井大厦 新华人寿大厦 亚太大厦 红星路板块 。。。。。。以下略，简介无排版格式，详细内容请下载查看