谨呈：中国水电建设集团房地产（长沙）有限公司 长沙思源经纪 -07-28 营销执行方案 协信集团 长沙茶子山项目 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归长沙世远房地产经纪有限公司所有，未经长沙世远房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容 项目初步印象 Impressions of Project 本案物业形态丰富，涵盖住宅、商业、公寓、写字楼多元物业，产品设计极具时尚个性化特色： 新城区高素质都市综合体 目录CONTENTS 知彼 知己 明道 营销目标理解 Part1 营销目标解析 核心问题界定 3大理想目标：稳健、溢价|城市影响力|唱响品牌 品牌目标、企业目标 利用本项目为平台，通过项目运作，成功奠定协信品牌在城市精品高档楼盘开发领域的长沙及湖南地区影响力 具体营销目标 实现单价不低于8000元/㎡，销售额10个亿，回款8个亿的营销目标；保证底实现清盘的整盘目标 营销 目 标 意 味 着——什么？？？ 销售速度目标 在保证项目安全操作的前提下实现合理利润，通过项目地块的成功营销，预计底实现清盘 思源对营销目标的理解 目标下的核心问题分析： ——协信作为外来品牌开发商，必须依靠项目的热销，才能实现品牌落地；目标重点在于如何实现10个亿的量，因此，思源认为营销关键在于如何解决住宅的销量问题？ 基于目标下的思考： PART1. 目标初步认知 按1400套超高去化85%率目标倒推，以常规认筹率20%及解筹率60%计算，消化周期内需满足9917批有效访客（有效客户826批/月）,目标任务量艰巨且难以实现 按市场去化速度80-85%计算，光靠住宅货值去化 供应量不足，必须进行商业货值补充 PART1. 目标初步认知/去化途径认知 Q1：市场是否具备做高巨大客户基数的机会与环境？ Q2：市场是否具备较大的溢价空间？ Q3：市场是否具备实现营销变革的基础，及如何实现？ 我们需要从市场及案例中获取答案 基于测算客户目标826组/月,本区域最高月均来访365组（南山雍江汇），因此，任务难点在于守价冲量 X 目录CONTENTS 知彼 知己 明道 市场环境分析 Part2 宏观市场分析 住宅环境分析 商业环境分析 典型案例分析 PART2-1 宏观环境解析 PART2-1. 宏观环境解析/后市预测 宏观环境认知：市场逐渐走向量价企稳的状态未来发展趋势向好 PART2-1. 宏观环境解析/政策环境 宏观环境认知：央行放低利率标准，金融环境相对宽松 1-6月，土地成交以望城区和岳麓区最为火爆，望城区成交29宗，成交面积达144.6㎡。岳麓区成交19宗，成交面积达99.5万㎡。 优质地块、热点片区地块成交火热，高溢价频现，而地价的进一步增高，造成后期房价上涨压力增加；但同时热点区域分散，房价井喷可能性小 宏观环境认知：长沙土地市场火爆，但是成交热点分散，伴随供应量的增加，未来楼市价格溢价水平受到限制 PART2-1. 宏观环境解析/土地市场宏观政策与经济规划利好的博弈下，市场逐渐走向量价企稳的状态。金融政策向好，央行放低利率标准，金融环境相对宽松； 宏观市场基本面企稳向好，短时间内价格大幅上涨可能性很小 长沙土地市场火爆，但是成交热点分散，伴随供应量的增加，未来楼市价格井喷的可能性小 PART2-1. 宏观环境解析/小结 PART2-2 住宅环境解析 PART2-2. 住宅环境解析/板块竞争格局 通过区域分析模型可以看出，各主要竞品板块中，开福北成熟度较高；洋湖垸、梅溪湖板块处于婴儿到少年期过渡阶段，成熟度相对较低，区域竞争较激烈；滨江新城处于婴儿期，认知度低 PART2-2. 住宅环境解析/板块竞争格局 竞争格局 第一圈层：滨江新城板块 范围：东临湘江风光带，西至银杉路，北达北二环线，南到潇湘嘴 价格区间：6000-9000元/㎡ 潜在圈层1：梅溪湖板块 范围：北起枫林路、南接桃花岭景区界线、东起二环线、西至绕城高速 价格区间：6000-9000元/平米 潜在圈层2：洋湖垸板块 范围：东起万家丽中路，西至湘江东起湘江，西至靳江河，北依二环线，南临三环线 价格区间： 5500-9000元/平米 竞争板块锁定：本项目位于滨江新城板块内，主要竞争板块为梅溪湖和洋湖垸板块； PART2-2. 住宅环境解析/板块竞争格局 大河西先导梅溪湖、洋湖垸、滨江新城三大板快齐头并进，但滨江新城板块商务前景占据先发优势 板块客户关注点： 滨江新城板块成交客户：配套、商业发展投资预期 梅溪湖板块成交客户：配套、环境及发展预期 洋湖垸板块成交客户：湿地公园景观及性价比 从板块市场的角度看，客户选择片区置业关注点存在较大的差异性 PART2-2. 住宅环境解析/板块竞争格局 。。。。。。以下略，简介无排版格式，详细内容请下载查看