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河北唐山鹭港复合型社区项目二期营销策划提案83p

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更新时间:2017/4/14(发布于辽宁)

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文本描述
鹭港Ⅱ期营销策划提案
项目操作思路
理解城市
理解城市
项目操作思路
经济良性发展,产业布局和资源经济启动促进经济快速增长,为活跃房地产市场创造良好经济环境。 2010年唐山城市总体规划通过综合分析,城市中心区用地条件确定机场搬迁,成立机场新区,以西北部作为未来城市建设发展用地,形成较为完善的城市格局

2006年唐山城市居民年人均可支配收入12376元,增长18.0%,增速比上年提高0.2个百分点,是1995年来最高水平。 2006年唐山共竣工商品住宅225万平方米,其中市区165万平方米

项目操作思路
理解城市
理解项目
项目操作思路
体量: 项目总占地面积809亩,其中规划用地571亩,道路占地238亩,规划总建筑面积约为127万平方米,预计总投资25亿元,开发周期约为7年,分五期完成。 所有这些数据指标在告诉我们什么?
—— 名符其实的大盘!
理解项目
区位: 鹭港位于唐山西北部,机场新区,政府重点开发区域。未来城市生活中心。以行政、文化、商务服务为主,兼有商业、金融、会展等服务。
——新城心的坐标,前景清晰可见!
理解项目
产品: 全板式,南北向为主,注重品质均好性和产品的市场性。 沿街布置底商,多样化功能的共生共荣,带来生活—工作—消费—休闲的丰富和谐的居住生活氛围。 人车分流,避免人车干扰,保证社区生活之安静

—— 以人为本规划理念、居住理念,打造高舒适度的生活!
理解项目
环境: 与唐山新一中毗邻,浓厚人文氛围 中央公园、休闲购物、家庭娱乐等完备的配套,构筑现代生活方式
——承载时尚、自然、人文的复合社区
理解项目
项目操作思路
理解城市
理解企业
项目操作思路
处于上升态势的地产企业

蕴藏做唐山地产市场领导者战略潜力

规模化发展坚持诚信实力运作模式

10年打造的团队市场化操作优势

内敛、平和具学习力的地产企业

理解企业
项目操作思路
理解城市
目标市场 和客户
项目操作思路
客户来源较为分散。主要集中在城区和郊县。 客户职业构成比较发散,主要来自金融、商贸、建筑、 资源、房地产等高收入行业,私营业主的比例较高。 以社会中产阶级成长性家庭为主。 大多数客户拥有住房,多属于二次或多次置业者。 主要以改善型需求为主。部分人群会作为终极置业 。 消费心理非常理性

目标市场和客户
项目操作思路
理解城市
项目开发 理念
项目操作思路
载体
体验
生活方式、理念传达点
开放式街区、半围合社庭院,动静相宜
链接机场新区资源,融合现代建筑
精神、文化
生态的、节能的多元复合生活社区
塑造
创新
百万平米生活城
项目开发理念
项目操作思路
理解城市
项目定位
项目操作思路
判定项目二期定位的因素
鹭港一期的得与失
Ⅰ期基本数据 第一期工程建筑面积为44万平方米,其中25万㎡为回迁,19万㎡为销售。截止2006年底,已基本顺利销售完毕

一期市场反馈
对鹭港满意度高。主要表现在规模、信誉、实力、区位、配套以及发展前景等方面

对销售价位方面普遍认为中等偏上。潜在客户对团购有所期待

部分人士对户型表示出不满,但大多从原谅的语气来述说。并且这部分人群大多为小户型购买人群

对开发商将鹭港项目操作为唐山地产地标性项目,NO.1项目,有较强烈的期待心理

一期的热销,已经在一定范围内对鹭港形成了话题评说与传播。公众对二期的开售较为期待

从销售业绩来看,鹭港一期已经获得了市场的认可 项目已经有了初步的市场形象树立 项目赢得了口碑 项目操作人员均得到了前所未有的锻炼,趋于成熟。 从以上的情况透视,我们可以清晰的看到,一期的操作是非常顺利和成功的

我们该如何看待一期的成功呢? 或者说我们如何定义一期的成功呢?
是不是就可以说,项目的定位没有 任何偏差呢?
对不起 ,我们一定不要站在一期的销售业绩上而沾沾自喜。这一份销售业绩的取得,这一份成功,很大程度上是一种自然,是一种必然。是一种规律性的生成。
“容纳多元生活,领航城市未来”的理念指引下,可以打动一部分的消费者产生实际购买。但这一理念无法支撑起整个鹭港项目的需要。 唐山经济的迅猛发展,使得人均可支配收入快速增长。在这样的背景下,房产市场的活跃是一种必然。 06年,是国家对房地产市场宏观调控不断加压的一年,使得市场慌乱,项目混乱,人们持币观望,鹭港以超大体量的面世,足以打消这些持币而待之的人群,鹭港的面世,他们则毫不犹豫地跟进,但这一人群的消化以后呢,可能会出现一定时间的间隙。
我们先看看来自于宏观的因素:
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