2012.3.11
中邦城市花园项目开盘总结
中邦城市花园开盘销售情况 开盘时间：2012年3月9日 开盘地点：中邦城市花园售楼处 意向金收取情况：700组 当天现场客户：1000人左右 推出房源：445套（4-503为搜房狂房源，意向金客户 抽取，享受5折优惠，优惠后总价23.5万） 销售情况：5小时425套
该项目基本信息
中邦销售资源分布
金城路高架
沪
宁
高
速
匝
道
本次开盘户型配比
本次开盘去化情况36
项目价格策略
1）水平系数
项目南面是花样年项目高层，没有较好的景观；本项目紧靠金城路高架，噪音较大 楼宇高度及楼间距所造成的好坏成为最重要的影响因素 为保证项目在销售过程中，突出全优单位的价值，同时规避噪音较大、视野较差的 单位出现滞销同时将噪音干扰和景观的权重缩小，整体平面优劣差价拉大
2）垂直系数
本项目紧靠金城路高架，噪音污染非常严重，但项目南面有18层高层阻挡噪音，因此，项目15F以下垂直标准层差定为30元/平方米 本项目南面是花样年18层高层，楼间距较小，低区房源采光会受到影响，所以15-19F相比14F以下的房源采光效果好，因此层差定为100元/平方米 19F以上越过周边楼宇屋顶，采光较好，但是噪音问题突出，因此层差定为50元/平方米 22-24F因远超过周边楼宇，高度越高，噪音越大，噪音问题严重，因此楼层差价为325元/平方米
客户群分析
客户区域
交意向金的700组客户中，以新区客户与外地客户为主。其中：新区客户36%、外地客户29%、崇安区客户7%、滨湖区客户3%、南长区客户8%、北塘区客户2%、惠山区客户11%、锡山区客户4%

摇号照片。无一组是无锡本地 客户
开盘当天现场情况
现场外围情况
现场车辆情况
现场签到情况
摇号区情况
畅销户型分析
该户型面积为87平米，优先去化，经典的2室2厅1卫设计，总价相对较低，是热销的主要原因。劣势：南北不通透

畅销户型分析
该户型面积为103平米，3室2厅1卫设计，因单价较低，一部分刚需客户为了居住的舒适性而选择该户型，去化情况良好。劣势：缺少一个卫生间

畅销户型分析
该户型面积为122平米，3室2厅2卫设计，满足了首改客户的需求，单价较低，去化情况良好。劣势：浪费面积多

楼栋分析
3#、4#楼：南面是花样年30层高层，低区采光可能会受影响，前面是金城高架，高区会有噪音影响。 2#楼：南面是幼儿园，采光无影响，前面是金城高架，高区会有噪音影响。 6#楼：南面无遮挡，采光较好，离高架较远

24金城高架
幼儿园
18层高层
18层高层
项目开盘策略
开盘方式：采用前期意向金收取，开盘当天摇号的方式选 房，并请梁溪公正处公正。 开盘时间：2012年3月9日 开盘地点：中邦城市花园售楼处外场 步骤： 在开盘前15天收取以搜房电商名义收取意向金（实际上不是意向金 如果当天购房成功，1万元计为搜房佣金，如果购房不成功，则退 回。所以实际上客户的成交价是在中邦成交价基础上再加一万。这 样的做法有利有弊，利在于营销费用直接由客户进行支出，无须由 开发商支付给搜房。弊在于会引起客户误解，实际上开盘当天已经 出现。签约时这种矛盾应该会更多） 2月中旬，底价4800的价格释放通过电话方式，对最诚意客户的邀 约，进行意向金的收取对现场到访能接受价格和开盘方式的客户， 网络登记“搜房卡”，“搜房卡”姓名必须和合同姓名一至，除直 系亲属外不接受任何形式的更名3月9日开始正式摇号选房

选房区
项目营销推广策略
因本项目临太湖大道路边，展示性很强，加之开盘前期采用楼体悬挂楼体子、电话号码以及户外大牌、短信等方式对起价4800的价格释放，使得在很短的时间内吸引了客户的眼球

相比一期7500左右的价 格，本次开盘主要通过4800的超底价格来吸引客户的关注度。
户外大牌
本项目近一年价格走势
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