国内外超高层案例研究
世联研究案例
[关键字]： 国内外超高层、典型案例
[案例简介]： 对国内外超高层典型案例进行分析研究，包括发展历程、归类、出现条件、户型等
[案例适用范围]： 超高层建筑
超高层分类
酒店
写字楼
综合体
居住性物业
深圳罗湖俊园（万科） 深圳擎天华庭 深圳金域蓝湾（万科） 上海.世茂滨江 武汉.锦绣长江 香港.贝沙湾 香港.凯旋门 香港.浅水湾 新加坡.吉宝湾 ……
上海金贸 武汉.锦绣长江
很多CBD商务中心 北京中央商务区 上海陆家嘴 深圳中心区 北京中环世贸
综合体 住宅＋酒店 写字楼＋公寓 商业＋写字楼＋公寓 深圳华润.万象城 深圳大中华广场 ……
通过广泛深入的调查，世联对国内外居住性超高层（居住性住宅及度假性公寓）案例进行了研究
深圳： 万科俊园 万科金域蓝湾系列（深圳、珠海、福州） 擎天华庭 港立豪园 世贸滨江系列（上海、福州、武汉） 青岛东海路9号
香港 新鸿基.凯旋门 贝沙湾 …… 新加坡 吉宝湾 ……
澳大利亚黄金海岸 SierraGrand 迈阿密海岸线案例
超高层住宅的发展背景
国内超高层住宅发展的历程——以深圳为例，市场的成熟需经过漫长历程
1998年
深圳首个超高层住宅
万科俊园
2000年
港丽豪园
2002年
擎天华庭
2006年
高容积率下的无奈产物
金域蓝湾
2008年
逆市中的超高层顶级豪宅
幸福里
历程
项目
市场表现
罗湖老区项目，容积率14.29，开发历程艰难，有过多次停工； 销售表现一般，销售80%，但后续出现价格大幅下跌； 项目整体没有取得成功，项目整体利润率仅为6.43%

超高层豪宅的失败尝试
福田中心区，容积率4.7，项目配套及装修号称“超六级”标准 虽远离口岸，但是以港客为主要定位，且产品无竞争力； 项目销售失败，三年的销售结果仅不到60％，不被市场认可；
定位混乱的商住超高层
高尚居住区景田的超高层塔楼，容积率15.87，从2002年到2005年，项目历经从纯住宅到商住定位的调整，拉长销售期； 项目整体失败：小户型销售顺利，但主力的大户型滞销，且30层以上单位难以售出；
红树林区域的高档住宅，容积率7，以高层为主力产品，2006年最后一期销售2栋超高层以消化容积率，项目销售顺利 以港客和本地精英人士为主，销售价格比普通高层产品无优势
地王商圈内的核心地块，华润借万象城之势，开发3栋超高层顶级公寓，强势登场 预计2008年下半年销售，定价偏谨慎
三期均价17000元/㎡
开盘均价7600元/㎡
开盘均价约15000元/㎡
均价约12000元/㎡
正式定价未对外公布
超高层出现的城市背景——经济发展与高度城市化的产物
城市土地市场特征： 地价居高不下 城市重要区域土地极度稀缺 城市化率发展阶段： 初期阶段：城市化水平＜30%； 加速阶段：城市化水平30%~65%； 后期阶段：城市化水平＞65%；
随着中国城市化的进程加快，经济的持续快速发展，超高层的住宅开始在各大城市涌现，一些二线城市也开始出现此类产品形式
超高层出现的价值特征
超高层项目价值特征 房产售价远高于建造成本：超高层住宅建安成本3000-3500元/㎡ 提高容积率又可摊薄高地价
建安成本3000元/㎡
超高层住宅客户群体的特性
客户心理优势
客户心理劣势
唯我独尊的感受 开阔的景观视野 便利的城区生活条件
客户群体为视野开阔的财富阶层
早期以香港或海外客户为主，集中于少数一线城市
早期客户
发达及较发达城市的视野开阔群体及国际化生活人士
当前客户
客户群体为视野开阔的财富阶层更易于接受超高层住宅
超高层住宅发展的价值要点总结
宏观因素KPI
城市GDP
城市经济发达，GDP总量达到一定规模
城市化率
城市化率高，已经进入或将要进入后期阶段（超过65%）
实现售价
至少实现超过10000元/㎡的销售均价，远超建安成本
客户群体
本地视野开阔的财富阶层，或能吸引国际化生活人士
超高层住宅的技术特征
超高层技术安全等级的变化，导致设计和建设的难度大幅度增加，建设周期增大
由于超高层技术要求出现质的变化，大量不同于普通高层的技术问题出现； 直接导致的影响是设计和建设的难度大幅度增加； 结果是建设周期的拉长

结构形式
住宅一般采用剪力墙结构，少数采用钢结构
水电指标
超高层高度为给水系统带来更多要求 消防：超高的体量对消防要求更高，例如消防喷淋系统等配置 配电:对配电要求比较高，多路配电
电梯设置
每隔15——18层之间要分层设计高速电梯
避难层
每隔15——18层之间需要设计一层避难层
户型立面
以景观为导向，大开间，大面积玻璃幕墙使用
高科技
智能化：大量智能化技术的运用 还需预留职能化模块，为将来发展预备空间
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