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武宣县老百货大楼地块市场调研及定位分析报告
9月10日
如何化解各种问题，规避传统竞争
1.本项目需要怎样的定位，才能吸引人气，突破人群心理界限，实现项目招商？
3.本项目资源应以怎样的次序整合，才能形成差异化竞争？
2.本项目如何逼近价格上限，实现现有价格体系的突破？
疑难问题
报告提纲
STRUCTURE项目本体介绍武宣县宏观投资环境分析武宣县商业格局扫描武宣县房地产市场研究项目优劣与可行性建议
本体条件分析本地块位于城东路、城北路南段与城黔路交汇处，属于武宣公认的地王价值，总占地面积约8.8亩
本地段位于城东路、城北路南段交汇处，属于武宣核心区域。
-项目由2条城市主干道和两条市政路包围，南北方向的道路落差较大。
规划预计在约32304.25平米的建筑面积
桃园
东王埠
上王埠
区位条件
本地块具有良好的交通资源，通达性好，地段城北路北侧有武宣县汽车站，可以通达到武宣以其他区域
通达性 从地块现状图看，4条道路围绕项目，以后项目进入主要依靠城北路和城东路，地块的交通资源非常强势。 与武宣汽车站距离也较近，大部分出入的车辆都经过此地，交通十分方便。 进入性 从目前来看，项目周边的道路有还没有修通和完善，尤其是项目靠城黔路位置的道路和城城南路，修缮时间还是未知，导致目前项目的出入存在一定的问题
交通条件
地块现状：
项目靠城南路部分（人民医院）,还存在一定数量的房屋,尤其是（旧厂房和老人公寓）,目前还存在。
项目内有电线塔,小摊贩多，目前整体形象较差。
地形较平整
地块内部有电线杆和电线塔等，现场还有很多小摊贩，地块相对平整
地块内部现状
地块属于武宣核心位置,外部配套资源相对丰富,但档次很低
现状商业设施：
由于项目位于武宣中心区域，区域内商业氛围相对浓厚，项目左边,是武宣最大型的东门塘综合菜市。
武宣人民医院在旁边.
500米半径内集中武宣县的传统商业体系
周边教育配套设施：
二小,武宣县最好的小学
二中，武宣最好的中学
地块内的现有商业
地块外部配套
地块周边区域已出现相对高档的楼盘，可进一步印证区域价值，但未来将对本地块产生直接竞争
区域内楼盘现状：
区域内的主要楼盘都是以多层和小高层为主,御林君邸和公园1号已经在销售
区域竞争：
项目地块右面的御林君邸在11年10月份已经销售,项目总套数在800,商业面积在1,2万平米,这将直接截流本项目的客户资源.
公园1号
地块外部区域环境
马鞍山公园广场的建设，本项目将是被确定是城市核心中的核心
在区域改造的大发展潜力下，项目核心地位进一步得到了认可。
马鞍山广场的建设，东门塘综合市场给项目带来巨大的人流
如果城黔路与城东路的市政路的扩建和修缮，项目的交通优势将更加明显。
项目地处城市中心，且项目被4条道路围合，未来商业潜力巨大
项目区域未来潜力
项目地块按用地性质大致可以分为三大部分
优势：扼守进出城东路的交通要道，且与广场、公园距离很近。资源十分稀缺。
周边环境：周边开发相对成熟，与武宣最大的小区与武宣最大的菜市面对面、城北路链接，人流资源丰富
总结：具备明显的商业中心价值体系
项目地块价值提纯
项目商业价值明显，具备成熟的房地产商业开发条件
盘点
在县域房地产开发中，属于商业规模较大，具备一定的规模优势
项目东侧附近是城市唯一的公园，马鞍山公园。 西侧是武宣最大的综合菜市，可依靠菜市优势，在附近位置布置商业
地处城市中心区域，配套资源丰富
规模
自然资源
配套设施
路网交错,并且项目不远就是汽车总站，但项目周边的有些道路建设还没有完成，地块进入性较差
交通条件
区域认知
区域认知度较高，市民普遍认可。
地块周边楼盘竞争力强,市场相对认可
项目本体结论：项目是一个具备极度稀缺资源、商业特征明显的高档楼盘
规模和地域优势明显，稀缺资源核心地段，限制性资源少，价值天赋而成
宜商宜居，自身可调节能力强，产品可塑性强，容易摆脱产品单一性的竞争劣势，摆脱同质化竞争
未来前景看涨
项目地块总结
武宣县宏观投资环境分析武宣地属广西中部,少数民族集中地,广西交通要道，城市化程度低，城市相对独立，自给性强
城市概况
武宣，又称仙城，位于广西壮族自治区中部来宾市，东邻桂平市和金秀瑶族自治县，南靠贵港市的港北区和覃塘区，北连象州县，西接来宾市兴宾区，是重要的交通枢纽。武宣县辖10个乡镇，142个村民委，6个居委会，2个区直单位。人口总数42万，有壮、苗、侗等少数民族26.83万人.非农业人口10万左右，城市化率25%。
武宣县水陆交通条件便利。陆路方面：209国道线贯穿全县8个乡镇。来宾至武宣二级公路已完工通车，从武宣县城到达桂柳高速公路来宾入口处64公里，从武宣县城到首府南宁230公里。水路方面：武宣境内黔江水道素有黄金水道之称，全长119公里，属桂中水运门户。
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