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易居永州湘发家居装饰城营销策划提案76PPT

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更新时间:2017/4/5(发布于黑龙江)

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文本描述
湘发·家居装饰城营销策划提案 本案策划思路 投资回报模型 本案财务评估 策划提案结构图 第一部分市场调查研究 健康平稳的社会经济是房地产发展的温床 上半年永州市经济运行概况 1—6月全市地方生产总值173.4亿元;同比增长11.7%,接近年初12%的预期目标。其中,第一产业32.77亿元;增长5.2%;第二产业50.89亿元,增长I8.9%;第三产业89.74亿元,增长106%。 全社会固定资产投资完成71.41亿元,增长33.9%,新批外资本案31个,增长14.8%;实际利用外资1.18亿美元,增长51.47%,内联引资40.5亿人民币,增长15.7%;完成财政总收入12.18亿元,增长16,5%;城镇居民人均可支配收入4222元,增长14.6%,农民人均现金收入1362元,增长12.2% 、、永州市主要经济指标 第一季度永州房地产发展概况 总体来看,经过前几年的高速增长后,永州市的房地产 业发展速度开始放缓,市场由先前的供不应求逐渐向供大于 求过渡。 消费群体分析 针对本项目,我们以永州河西、河东以及芝山为中心,在全市范围内做问卷式市场调查,着重分析永州消费者对商业项目的认可度以及商业地产运作的特点,共发放调查问卷2000份,回收1820,其中有效数据1630份,我们以这1630份作为分析基础数据,结合目前永州在经营的商业项目,和本案主要竞争可比案例,做出以下分析报告。 消费群体分析 1、商铺购买用途 在调查中,69%的人购买商铺为自己经营,26%的人以出租获取租金的形式 进行投资,仅仅有5%的人用来做升值性物业 结论:原始性购买动机,商业投资概念缺乏 2、商铺购买位置 在调查中55%会考虑购买河东育才路的商铺,21%的人明确表示不会,还有24%的人视情况而定 消费群体分析 结论:这组数据给我们了一个非常乐观的结论,在永州的置业者中五层以上认可该区域,还有两层的不确定客户是项目可以争取的潜在客户,在比较关注地段的本地客中,地段的认可至关重要。 3、产权式商铺 在具体调查产权式商铺时,49%的人在长沙等大城市都不会关注,51%的有关注;而会购买河东育才路产权式商铺的仅为29%,而64%的人处于犹豫状态,7%的人明确表示不会购买 消费群体分析 消费群体分析 结论:从这两组数据我们分析,目前本地对产权的概念模糊,并且观望氛围浓厚,对于这种新型的物业形态,一方面缺乏市场推广,另一方面,结合之前的数据,本地人购买商铺的概念依旧以自营谋生为主,投资性购买模式没有形成,在这里得到了具体的验证 4、商铺需求的具体指标 消费群体分析 结论: 从以上表格我们可以得出一个理性的市场数据,在面积方面集中在30-70㎡这个面积段,这个面积段面积适中,从自营角度分析,其可经营的项目范围广利用率高;从投资的角度分析,其总价不会太高同时又有一定量的投资回报。 可承受的单价在2000-4000元/㎡之间占六成左右,成为主要的价格段,结合市场认可的面积段,其总价在15万左右。同时,在可接受总价的调查中,也是10-20万所占比例对大,在四成以上,符合市场认可的面积段×市场认可的单价=可接受总价原则。 因此,我们认为,本地的商铺购买市场是理性的,市场认可的价格、面积段和总价 出现高度的一致性,这样一个理性的市场有利于对市场的正确判断和定位。对本项目的产品定位有很高的指导作用 消费群体分析 消费群体分析 结论: 从上图我们可以看到,分期付款和银行按揭还是主流,小额度的银行调高利息对于置业者的影响不大,在可接受的月还款一项中主要分布在800-2000元/月的范围内,根据永州市人均年收入做比较,这个月供数目所占比例较大,因此在是否愿意用租金抵首付的调查中,73%的人选择愿意,同时也证明了本地置业者手持的可用于商业投资的流动资金并不多。 在是否需要专业机构进行整个市场的经营与管理一项时,73%的被访者认为需要,说明为了确保投资回报的实行,置业者已经意识到需要专业的公司来打点物业 消费群体分析 竞争个案调查 永州市商业楼盘市场发展特征简析 1、宏观调控政策影响,房地产业发展放缓。 国家出台一系列针对房地产的宏观调控政策,整个房地产业发展放缓。银行提高贷款门槛、加息等金融政策对房地产业发展也有的一定负面影响。 2、永州商业楼盘仍将放量增长,市场已显饱和之势。 芝山的万发、圣世阳光,冷水滩的中联国际、舜德城市摩尔、潇湘步行街等多个大型商业项目纷纷进入市场销售,永州的商业地产市场竞争激烈,甚至残酷。 3、发展商更趋专业化.市场化。 发展商力从专业与市场角度进行项目市场定位、产品设计,注重产品的个性与竞争力,重视公司形象与品牌的维护与建立。更加重视营销策划,或加强自身的营销策划实力,或寻求适合自己的营销代理公司,已经开始注重“全程营销策划”,使得开发减少许多盲目性。圣世阳光项目的成功除了本身优越的地理位置外,其营销策划做的较为成功,值得借鉴。 。。。。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看