中泰·峰境项目度营销总纲 合富辉煌房地产 2月12日 上篇:市场部分 【市场分析】 一.宏观市场分析 1.机会 1)经济平稳较快增长 全市生产总值667亿元，按可比价格计算，比上年增长12%，增幅比上年高0.5个百分点，为近十年增幅最快的一年。其中一产业151.4亿元，增长3.5%；二产业270.7亿元，增长17.9%；在二产业中工业增加值247.1亿元，增长18.8%。三产业244.9亿元增长11.9% 数据来源：衡阳统计年鉴 01-06年市人均GDP变化一览表(单位:美元） 2)经济增长内在活力增长 衡阳通过前几年的大规模技术改造、招商引资、承接发达地区的产业转移、企业改制、发展民营经济等，积累的能量正在逐步释放，内在活力正在逐步显现 3)红湘南路开通 红湘南路道路长2000米，宽28米，机动车道采用砼宽14米，人行道6米×2，采用火烧花岗岩板，7米高单挑路灯140基，行道栽种桂花树670株，全路段管线全部下地 二.市场总体特点及竞争格局分析 1.衡阳市场总体特点 1）总体态势好转：衡阳市生产总值逐年稳步提升，比又提高12%，表明衡阳经济平稳快速增长，经济内在活力也在日益增强，对应于地产市场，衡阳地产开始起步，至今市场发展态势逐步好转。 2）市场版块初成：市场逐步分区发展，根据市场发展现状,衡阳市场目前开发主要集中于雁峰区、石鼓区、蒸湘区、珠辉区及华新开发区。其中以华新区和中心区为两大重点区域。地产版块逐步形成，但各版块各项目档次及素质层次不齐。 3）本土公司趋弱：本土开发商除极个别外，多年来一直以5万㎡以下的项目开发为主，资金、品牌及综合开发能力较弱，随着近几年日益增多的外地品牌公司的进入，其生存空间日益缩小 4）市场竞争升级： 一是，项目规模的升级。占地100亩以上、总建筑面积超过30万㎡的项目逐渐增多，如沐林·美郡占地230亩，总建筑面积43万㎡；钻石城100亩，总建面积13万㎡；东江丽景103亩，总建13.6万㎡；雅士林湘苑占地275.05亩,总建37.2万㎡。 二是，项目品质的升级。从户型产品、建筑品质、园林景观及物业服务、营销等方面为项目塑造竞争优势和亮点； 三是，价格的分化与提升。因各项目的开发理念、档次定位、品质质量及营销手段的高低分野，而导致各项目逐步分化，价格也逐渐清晰区隔开来——中低档项目均价1000元/㎡以下，中高档项目均价1000—2300元/㎡，少数项目均价在2500元/㎡以上 5）营销创新增强：首先，专业化趋势明显，越来越多的开发商逐渐引进外脑，综观市场，专业营销公司主要来自长沙、广州、深圳及杭州等地。如沐林·美郡由杭州太古广告策划推广、钻石城由深圳必肯广告策划等。其次，推盘手法也不断提高，如沐林·美郡赞助05年超女、于南华大学举行英式下午茶推介会，耀江·西雁湖举办衡阳地产精英高峰论坛、中天星城举办风水讲堂等 机会： ①市场消费能力增强，为项目留存发展机会。 ②市场项目逐渐分化,真正高端的项目尚未出现,为本项目赢得发展空间. ③因华新区的社会配套等问题,与传统居家理念的影响,住到城市中心方便工作和生活等,在衡阳80%以上的人仍将“中心区”作为安家置业首选地，即本项目得地利之便，发展机会相对优越。 ④市场上尚无真正强势的品牌及公司，中泰银联进入市场的阻碍不是很大 2.市场竞争环境 威胁： ①衡阳房地产市场起步较晚，后发展提速，但整体尚处于发展的初期阶段。 ②房地产投资增长率低于固定资产投资，房地产发展跟不上城市建设的步伐 房地产投资占固定资产投资比例小，房地产开发市场化程度不高。 ③非市场化住宅供应量大，对商品住宅市场冲击力大。 ④市场版块虽在初步形成和促使产品与客户分化，但也影响了本项目客户群体的大量聚集。 ⑤市场竞争更趋激烈，本项目面临的对手的级别及综合实力也在日益增强，将在一定程度上制约项目的销售发展。 ⑥市场目前普遍的心理价格为1700-2300元/㎡，本项目的价格预期远超过这一水平，如果在品质上得不到保证和做出实效性的创新，将会影响该目标的实现 城北片区：专业市场集中，区域形象差 城东片区：批发市场聚集，火车站附近形成物流区，冶金厂和铁路宿舍区规模庞大 城南片区：湘江上游区域，全市大型工矿企业集中区域 中心片区：衡阳市区的商业、娱乐和服务中心，功能配套配套完善，对周边区域的吸引力极强，市民认同度高 高新片区：行政中心，区域建设力度大，但整体配套未成熟，是房地产开发的热点区域 3.竞争格局分析 1）城市片区基本情况 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看