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领先第三代别墅,开启第四代别墅
近阶段福州别墅市场发展趋势
别墅开发量快速增大,市场竞争加剧,市场从总体供略大于求1.5:1向供大于求2:1发展,要求行业水准进一步提高,产品升级创造更多需求;
整体价格行情将进一步上涨,但涨幅趋缓,尤其是上涨带来的政策风险需要警惕;
产品供应结构失衡,大面积中高档产品过于集中,建筑和占地面积将进一步走低;
别墅消费观念的成熟导致小规模无序开发逐渐为高水准大手笔开发模式所改写。
一级市场
年三环土地供应开始放量,部分土地会推出别墅及类别墅产品。
供应量
年在售别墅类别墅项目约2000亩,预计两年内将新增2000亩,合计建筑面积120万方左右
价格
年福州别墅价格快速上涨,累计涨幅超过50%,目前在售联排均价4283,独栋6760
需求
据上半年数字预估,福州别墅类别墅的全年成交面积在20—30万方(800-1000套)左右
主流总价
随价格上涨,市场主力面积逐年下降,类别墅增加,目前主力总价独栋在230万,联排在90万
福州别墅市场的现象:我们现在哪里?
地问
——区域板块分析——
本项目在城市地位与到达性
城市板块与生态绿轴的交点
本项目时空坐标系定位——空间
大学城
起步阶段,成长性高
金山新区
初具规模,但人口导入少
且城市现代化程度低
主城核心区
高度成熟,向外升级
跳过金山,导入高素质人口
本项目竞争分析
跨越竞争
地块属性分析
本地块的属性主要有两大特征:
都市(大学城)与自然(乌龙江)的交汇构成的二元属性,既有城市的配套,又有自然的清新
新城与老城跨越构成的飞地属性,老城——高收入人口的迁徙,金山——低端项目的堆积,大学城(乌龙江)——开创福州新都市人文居住生活,引领乌龙江别墅板块的新纪元。
地块的二元飞地属性对项目定位的指引:充分融汇地块的两大优势,成为引领两大板块的旗帜是项目成功的关键,即在整体定位上,要立足城市的便利,自然的环境优势,在此基础上引领未来的居住和生活模式的创新。此外不能脱离地块的价值属性,对土地价值进行细分研判,因地制宜地进行开发,多元化地定位产品层次,有利于项目开发的风险规避,同时构成产品线的丰富性,创造大社区的影响力。
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