上海新桥·新弘国际城营销策划报告 上篇：市场研判篇 下篇：营销策略篇 后市 PART1 截止3月初数据统计显示： 上海商品房的正常年消费水平应在1500万平方米以上，而去年成交量不足1000万平方米，相当于的一半，可见有相当部分刚性客户由于整体市场环境的种种因素而暂时延缓了购房的打算。 上海楼市整体成交量约在2876050㎡左右，其中2月上海的商品住宅成交量是周周回升,总成交为76.3万平方米,较1月增加了25.6万平方米,环比增幅50.5%,同时也超过了去年11月房产新政实施首月、楼市初现恢复时的70.2万平方米的成交水平。 2月上海商品住宅成交均价为12056元/平方米,环比下跌10.9%。 年初，上海楼市部分热门板块出现了明显的“回暖”迹象 事件回顾： 宝山地区：香逸湾09年11月8日开盘，当日推出的88套房源吸引600多组购房客户排队摇号抢购，并在1小时之内全部售罄当天签订定金合同，送1％契税；3天内签订预售合同，再送总房价1％。 闸北大宁：08年12月26日嘉宁荟开盘，活动当天即有300多组客户到现场排队购房；今年2月14日多组客户连夜排队购房，开盘当天售出100余套。 浦东上南：今年2月26日开盘，金色里程售楼部每天爆满，开盘当天推出的72套房源在当天就销售一空。 万里板块：今年3月7日开盘的“达安春之声”，居然3月2日就有人来排队，5天5夜的漫长等待后，推出的100多套全装修房源基本售罄。1.55万装修房，并送2~5万元大礼包。 九亭板块：今年3月7日北尚湾再次开盘，均价8800元/㎡，当天可售房源即所剩无几，其中需求最大的两房仅剩2套 短暂反弹？ 楼市反转？ OR 积压了一年半的刚性需求有释放要求； 上海多处板块房价较之高点已经有20-30%的价格回落，已接近部分客户心理承受水平； 08年陆续出台的救世政策在09年1月开始逐步显现； 上海户籍新政对于新上海人有一款“自有住房”要求； 目前热销楼盘无一例外地有大幅价格优惠或强力促销手段； 房价下探空间有限； …… 相当一部分刚性需求得到释放解决； 房价不会出现太大的下探； 上半年楼市数据回暖前提下，下半年相关部门不会有进一步的政策松动，主要以市场自行调整为主； 09年下半年国际经济形势可能出现进一步恶化，从而波及我国内地楼市； 部分开发商的盲目判断可能导致取消降价或促销措施； …… 上半年形势 下半年预测 新桥， PART2 新桥板块演变 漕宝路 莘松公路 自1993年万科进军七宝开始造镇以来，七宝板块便逐渐发展成一个大型的居住区，由于生活便利，配套交通齐全，房价相对低廉，迅速成为新上海人的聚集地 莘庄板块，地处外环外的地理位置按理说并不理想，20世纪90年代，莘庄已经依托1号线快速、便捷的交通优势脱颖而出，并逐渐发展成为上海西南角最为成熟的居住区，也成为房价最早突破万元的外环外区域之一 九亭距离闵行七宝仅一桥之隔，是松江离市区最近的居住区，最早是个农业镇，伴随着七宝建设的日益饱和自从1997年房地产开发在这里起步，随着地铁9号线的架设，房产市场发展迅猛，被越来越多的人所熟知 新桥板块从上世纪90年代起开始开发，至今已经形成上海最大的别墅聚集区之一。前期诸如绿洲比华利、桃花源等都以大面积独立式别墅而闻名沪上，随着区域开发度的饱和，新桥的住宅开发用地已是地稀价贵，容积率1以内的低密度住宅成为主流 新桥板块的崛起发展正如同九亭板块一样，是上海城市副中心发展连带发展的区域，是阶段性城市扩展的产物 板块分布 板块分布显示，以经济型别墅为主要产品方向的新桥板块几乎是离市区最近的别墅板块 板块地位 英郡雷丁 海派青城 丽水馨庭 万科白马 河谷三号 从分类示意我们可以看到，目前新桥项目主要以经济型别墅为主。其总水平接近七宝、莘庄、古美、龙柏等区域，而新桥的公寓类产品竞争主要还是来自于临近的九亭及颛桥板块 竞争， PART3 重点考察个案 万科白马花园 达安圣芭芭\达安河谷三号 沿海丽水馨庭 上海康城 绿洲香岛花园 知己知彼，方能立于不败之地 重 38万㎡ 25万㎡ 30万㎡ 280万㎡ 41万㎡ 新弘国际国际城23万㎡ 区域竞争市场 版块内08年之后开盘的新楼盘占到全区域的48%；别墅项目占74%；其中08年后启动项目中别墅项目占73%。 未来新桥板块别墅类产品竞争激烈，公寓市场有较大的空间 区域板块划分 新站路 新桥区域市场基本可分为： 近莘庄板块——属于早期莘庄开发延伸区域，以公寓及经济别墅为主； 明中路沿线板块——当前新桥板块主战场，众多知名开发商云集； 新桥镇板块——以新桥本地客源为主，产品以中低端公寓为主 新桥镇 明中路沿线 近莘庄 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看