大时代，创世纪，执牛耳
如狄更斯所言，这是最好的时代，这是最坏的时代。勿庸置疑，的世界经济风雨飘摇，中国地产市场变幻莫测，京城东部低密度项目群雄逐鹿，我们正面临前所未有的大时代的机遇与挑战。 在这种情况下，天地美墅在经历了几年潜心闭关修练后，即将闪亮登场。在合理的策略部署和强力的营销执行保障下，天地美墅项目依托现房城市别墅、特色商业街区、背靠环球影城等多个重量级卖点，将很可能在今后的几年内执京城地产牛耳，扛重振楼市信心的大旗。 本方案将从市场、产品、客户的角度对项目进行深度剖析，并在参考案例的研究基础上得出本项目合理的市场定位和营销策略。在此，中原地产感谢发展商的信任，并为能参与到本项目的营销工作深感荣幸

营销核心定位模型
核心价值
产品层面：现房城市别墅——交通便利、城市配套、即买即住 配套层面：特色商业街区——形象卖点、定向客群、价值提升 区域层面：背靠环球影城——市场关注、客群扩散、升值潜力
核心抗性
核心结论
整体策略：根据项目价值的成长特性制定合理的阶段性策略 产品策略：在合理的成本范围内提升项目的品质和附加价值 传播策略：针对有效客户深入传导项目的全新特色高端形象
市场层面：宏观经济环境——客户财力缩水、降价期待观望 产品层面：产品周期过长——建筑园林待调、自然景观缺失 客户层面：区域价值认同——通州价值认同、低密价值认同
营销核心定位模型
市场：大势逐步下行盘整 产品：现房别墅最大优势 客户：京东地缘第一居所
市场：大势触底开始回暖 产品：特色商街效应明显 客户：京城文艺住兼投资
市场：大势平稳逐步上扬 产品：环球影城市场追捧 客户：全国客户度假投资
营销：稳步推进求开门红 形象：高举高打奠定基础 渠道：精准渠道吸透京东
营销：阶段提升互动商业 形象：持续发力全程活动 渠道：文艺人群一网打尽
营销：一枝独秀实现溢价 形象：领秀京东影响全国 渠道：国内高端适度传播
起步是关键
营销核心定位模型
市场：大势逐步下行盘整 产品：现房别墅最大优势 客户：京东地缘第一居所
市场：大势触底开始回暖 产品：特色商街效应明显 客户：京城文艺住兼投资
市场：大势平稳逐步上扬 产品：环球影城市场追捧 客户：全国客户度假投资
营销：稳步推进求开门红 形象：高举高打奠定基础 渠道：精准渠道吸透京东
营销：阶段提升互动商业 形象：持续发力全程活动 渠道：文艺人群一网打尽
营销：一枝独秀实现溢价 形象：领秀京东影响全国 渠道：国内高端适度传播
起步是关键
谨呈：北京恒帝隆房地产开发有限公司
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国际化新都市艺墅街区的营销三级跳 ——天地美墅递进式发展战略及营销整体定位研究
项目区域发展战略研究
商业互动发展战略研究
影城互动发展战略研究
项目市场及形象定位
项目产品分析及优化
项目客户群定位
营销策略及执行
整体营销策略
现场包装策略
推广执行策略
项目区域发展战略研究——宏观经济背景
资料来源：联合国/经社部，三种预测的假设见表
美国次贷危机引发的金融核链式反应已经爆发，欧美经济进入衰退已成定局，从而引发全球经济进入衰退期

根据上市公司公告分析，国内54家公司披露了国际金融危机带来的影响，涉及的方面主要为产品需求下降、业绩预计下降，部分公司的重组计划也因金融危机而夭折

中国总失业率约为8%，失业人数为6400万人。而由于受到全球金融风暴的冲击，中国总失业率较上升约4%

国内失业率上升
GDP增量走势下降
国内多家企业受经济危机影响
全球经济衰退极大的抑制了中国经济的持续发展，面对全球经济危机的环境， 中国政府明智的选择了扩大内需促进经济增长的经济发展政策

项目区域发展战略研究——宏观地产形势及预判
住宅市场成交量大幅下挫 住宅市场成交量仅有665.3万平方米，成交套数仅为5.8万套，较07年巨幅下挫。与07年相比，成交面积下降了60%，成交套数下降了59%

住宅市场呈现下降趋势 08年，北京普通住宅价格呈现出下降趋势，单价较07年下降了7.53%。从月度走势看，7、8两月是全年的价格高点，自9月份以后，价格出现明显的下降走势

08年度总结：08年成交量出现大幅下降走势，处于近三个年度的最低谷，其成交价格的走势反常于07、06年度的价格直势，几经波折于年底直降开始向06年成交价格回归的趋势。 09年度预判：将继续受经济危机的影响，预计其成交量将延续08年年度的态势，成交价格不排除继续走低趋势，整体状况不容乐观。
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