淮河新城营销策略报告 谨呈：民生置业有限公司 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容 铸就淮南未来理想居住标准背景民生置业·淮河新城 大事记 3月，民生置业进入淮南 ，淮河新城销售元年，全年销售面积7万平米 ，淮河新城全年热销，销售量超过13万平米， 占据淮南市近10%的市场份额，创下淮南楼市 销售套数第一、销售面积第一的佳绩 大盘形象基本确立，市场口碑好，具备相当的市场影响力 以低价战略为主的营销方式拉低了项目形象，陷入单价过低、形象平民、有量无价的尴尬局面 区域位置 本项目位于淮南市田家庵区西北，是矿区进入主城区的门户位置，淮南城市开发空白点 位置：田家庵区西北角 四至：南临国庆路，西至广场北路，北至淮河二道大堤，东临东苑小区和安徽理工大学北校区。 门户：谢家集、潘集等矿区进入淮南城区的门户位置。 交通：到达城市核心区车程约5分钟； 开发：目前淮南城市开发的空白点 劣势： 紧邻淮河，地势低洼，自古为淮河泄洪区，而非传统认知中的居住区； 城市开发的空白区，非淮南市主流发展的“东建南扩”发展方向； 区域认知度低，区域价值尚未实现 项目概况 总建面超过140万平米的大盘，多期开发。一、二期完成圆满销售，市场知名度较高，具备市级影响力 一期 二 期 三 期 精装修公寓 占地2800亩（含千亩生态公园），建面超过140万方，计划分五期开发。 一、二期为多层和低密度洋房、叠加产品，以及部分小高层，持续热销，月均去化100套。现已基本完成销售。 目前正在开发的三期和精装修公寓全部为高层和小高层产品 营销展示 售楼处体现大盘气势，高强度的推广及高投入的活动获得市场广泛认知 售楼处体现大盘气势，样板房展示良好。 价值体验稍差，细节有提升空间。 沙盘信息滞后，未能体现最新规划 在核心区以及主要矿区设有多处高炮和户外广告牌。 5月1日二期开盘，重金盛邀明星陈坤、吴佩慈，整个活动成为淮南楼市万众瞩目的焦点，在淮南市房地产史上也无前例。现场气氛火爆，推售的12幢房源当天全部售完 客户积累 已购买过本项目产品的老客户超过1500组，另有5000余位民生会会员，客户基础稳固 全城招募的“民生会”现有会员5000余人，通过发行会刊、举办活动、积分计划等多重手段积聚客户，具有扎实的客户基础 一二期产品的完美销售积累了1500余组老客户，客户口碑良好，认可度高 小结 本项目具备打造淮南第一大盘的基础 区域规划 淮河畔，进入主城区的门户位置 产品优势 140万平米的大盘项目，1、2期圆满销售 细节展示 高强度推广，市场投入大，认知度高 客户认可 1500组认购客户，5000余位会员客户 具备打造淮南第一大盘的基础目标解析销售目标——销售额8个亿 三期物业成功销售决定了全年回现目标的达成 价值与速度必须兼顾，即要叫好，又要叫座 目标分解： 目前具备销售条件的为2万平米低密度物业（退台洋房&叠加产品）；即将预售的产品为3.6万平米精装修小户型公寓；三期主力销售时间在8月以后(可售总量27万平米住宅+部分商铺，销售速度接近300套/月） 目标分析： 本项目是淮南市供应量最大的项目，具有市场影响力； 本项目经历了2年以上的销售沉淀，市场口碑已有积累； 本项目是民生集团首个跨区域开发的大盘项目，承担着后续开发形象延续以及品牌形象塑造的使命 11 市场分析 产品 竞争 客户 竞争 宏观市场 进入，一线城市进入整固期，价格上涨受限；但伴随着产品供应升级，淮南等周边次级城市进入价格稳定攀升期 伴随地域及行业的政策倾向性，淮南垄断类行业（矿业、能源）客户购买力大幅提升； 伴随产品品质提升，高端客户升级置业需求得到进一步释放； 投资行为出现； 土地出让和成交表现活跃，进入开发商取地情节温和，土地出让量始终保持稳定，加之国家严控屯地行为，因此住宅供应总量将有所增长； 伴随以合肥为核心的房价上涨，品牌开发商介入，房产开发成熟度大幅提升； 核心城市通过优质产品带动的房价波段上升，拉动周边次级城市的产品提升，发生价格上涨的边际效应 供应增加 产品优化 需求增加宏观市场 淮南支撑房产消化的客户圈层增加，市场机会巨大 市场整体供应量增加，合肥进入房地产快速发展阶段； 品牌开发商取地热情高涨，带动核心城市整体上扬； 受惠合肥价格上涨，周边次级城市产生价格上涨的边际效应 受经济倾向性政策影响，垄断类行业客户购买力提升； 国家信贷政策维持适度宽松，货币贬值，房产产生投资预期； 房地产进入快速发展期 虽然宏观市场进入整固期，但淮南支撑房产消化的客户圈层反而增加，市场机会巨大 伴随产品升级，高端客户被抑制的购买力得到释放； 升级客户、投资客户需求增加