-2-1 万科金街库存清盘方案库存清盘难 周边商业入市加剧竞争 40#蓄势待发 金街现状 营销背景 商家入驻少， 人气未形成伟业的任务： 实现万科金街库存快速稳妥销售，完成清盘任务！ 一、库存产品分析及任务分解 二、市场竞品分析及针对竞品销售说辞 三、项目核心卖点梳理 目录 四、营销策略及推广 一期、二期库存情况： 目前可售商铺库存合计24套；可将库存产品分为三类：1.一期二期单层8套；2.3#-5#大面积总价高复式6套（未调价，销售难度大）；3.16#沿规划路不临主干道库存10套 1# 库存4个 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 1#-105 优势： 临香樟路，昭示性好；便利的停车广场，且紧邻复式商铺，客群高端，适合多种业态；位于香樟路沿线商街的核心，商业氛围联动功能强，商家租赁首选 劣势： 1、铺面不周正，空间浪费多，商家往往看中位置后，却因铺面不好利用而放弃；2、单价、总价高，投资回报风险大；3、4.6米层高，无法做两层，相比2#、3#价格却相差不多 销售对策： 1、昭示性好----投资商铺，地段和位置是硬道理，该铺则同时具备这两个优势； 2、客流量大-------位于商街中心、金角地带，紧邻复式，消费客群集中，商机无限，投资首选。 3、业态多元化特点-------该铺所处位置好，且结构均适合烟酒专卖店、干洗店、名品展示店、西点、复式、酒库、特色餐饮等； 4、面积小，投资门槛低----作为高端商街的临街商铺，因铺面形象好，面积不大，因此总价低，比投资一般的固定资产回报稳定且速度快。 5、价值拥有多样性------1、该商铺以其价值，可便于业主进行抵押；2、高端商街的增值分析：如步行街商铺，现在估价36万/㎡，但业主却不因高价而转手，体现的就是商铺最大的魅力，快速增值，永远有价有市；3、投资万科金街，品牌保障，投资无风险；4、坐享长沙唯一高端商街增值梦想，赚有钱人的钱，做生意人的生意 适合业态：烟酒专卖店、干洗店、药店、西点、服饰、特色餐饮等； 1#-109 优势： 位于香樟路，商铺周边客流量大，昭示性好，二楼：采光效果好，有独立走廊，内部结构便于设计，开间进深比优势明显，铺型周正，利于使用，商家已签约，属带租约销售商铺； 劣势： 由于商铺已有商家租赁，商铺业态目前定位明确，客户会存在业态、心理租金以及年投资回报率差异的因素。 销售对策：优势再优，劣势优化； 1、投资无风险----带租约销售，既买既收益；独立产权、临街、昭示性好； 2、客流量大-------项目本身消费客群流量大、高端，项目周边雨花区政府、中南院及附近成熟小区，武广客运量，消费能力强，投资、租赁双保险； 3、业态优势明显-------该铺属于复式商铺，且位置结构均适合餐饮、茶餐厅、摄影，美容等高端生活必须配套，对于整条街来讲，其业态抢占的就是最好的位置，这是商铺投资最重要的一点，投资性价比高；目前克缇高端美容已经签约； 6、面积、结构优势化-----该商铺在业态的选址上面积恰当，销售单价低，投资门槛不高，并且适合商家的合理化布局，是投资的旺铺。 4、小资情调------该商铺一楼二楼具有独特的小资外观设计风格，直走国际化路线。 5、机会难得------因性价比高，最早为保留商铺招商先行，不对外销售，现商家已签约，这么好的铺，一般只有关系户才能买的到，机会难得 1#-110地下室商铺 优势： 临香樟路，客流量大，昭示性好，开间进深比优势明显，空间利用合适。150㎡地下室超低价买进 劣势： 1、该铺内凹区占据面积大，因卫生间门口设计的限制，因此，空间利用率低，不实用。2、地下室不实用，租不出价格； 适合业态：名品展示、特色餐饮、服饰、西点等； 销售对策： 参考1#-106号地下室商铺价值分解方法，引导客户投资； 1、投资无风险----独立产权、临街、昭示性好； 2、客流量大-------项目本身消费客群流量大、高端，项目周边雨花区政府、中南院及附近成熟小区，武广客运量消费能力强，投资、租赁双保险； 3、最大赠送空间-----实际购买面积达208平米，商铺寸土寸金； 4、机会难得------投资面积恰当，业态划分多样化，收益、升值双重性，机会就是与好产品同步 1#-113 优势： 临香樟路，一期商业街拐角处客流量大，昭示性好，开间进深比优势明显，面积不大、投资门槛不高，利于使用 劣势：内部设有电梯井及承重墙，遮挡了商铺内部部分采光面积效果 销售对策： 1、投资无风险----独立产权、临街、昭示性好； 2、客流量大-------项目本身消费客群流量大、高端，项目周边雨花区政府、中南院及附近成熟小区，武广客运量消费能力强，投资、租赁双保险； 3、业态优势明显------适合多种业态经营； 4、面积小，投资门槛低------客流量大，昭示性好且面积不大，小投资大收益。 5、机会难得------投资面积恰当，业态划分多样化，收益、升值双重性，机会就是与好产品同步 适合业态：金银店、快消品店、旅游接待处、餐饮、西点等；