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海南文昌首席SOHO商务广场项目可行性研究报告38PPT

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更新时间:2017/4/1(发布于北京)

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文本描述
文昌首席SOHO商务广场项目 可行性研究报告 12月20日前言: 海南文昌市政府有意向邀请开发商在文昌市内建设一个写字楼项目,我们海南公司通过一定渠道了解到该意向,并开始研究文昌市是否需要写字楼?文昌市是否存在写字楼的需求?应该建何种类型的写字楼?等等问题。 我们带着这些问题,对该设想作了可行性分析(初稿),并将根据公司的意向来完善本报告。文昌市宏观 经济研究 第一部分: GDP分析 三产比重分析 固定资产投资及增速分析 人口分析 旅游产业分析 房地产业分析 酒店业规模分析GDP分析 文昌市GDP连续多年保持稳定、高速增长,特别是前三季度GDP 为61.84亿元,同比增长13.5%,远高于国家的平均增速。受全球金融危机 的影响,文昌的GDP增速在年底会有轻微影响,但由于航天城项目启动和 东环铁路建设的推动作用,文昌经济也将迎来一轮新的增长周期。三产比重分析(一): 文昌三大产业的比重比例大致为49%:20%:31%。很明显第二产业增加值的 比重过低。 通常情况下,GDP以及第三产业对GDP的贡献率对写字楼市场的发展有着 直接而明显的影响,这两项指标越高,则写字楼市场的发展空间就越大。三产比重分析(二): ●第三产业划分:传统服务业、现代营利性服务业和现代非营利性 服务业 ●写字楼的市场主体:营利性现代服务业 文昌以旅游业、房地产业和金融保险业为主体的营利性现代服务业 近年来增速较快,占第三产业的比重也在逐步提高。但仍处于较低水平。固定资产投资及增速分析: 文昌近些年来固定资产投资同比增长速度在和上半年减缓后, 受房地产和建筑业的拉动,在下半年开始又继续高速增长。人口分析: 1、文昌从开始人口增长率已经接近普通城市增长速度。 2、受航天城建设和旅游地产开发的影响,文昌新市区(清澜开发区) 常住人口将快速增长。旅游产业分析: 文昌从开始旅游接待人数保持稳定增长,近两年来增速都在15%以上, 其中上半年旅游接待人数达86.21万人次,旅游收入4.24亿元。文昌旅游 产业潜力巨大,由此,旅游业也将带动其它相关产业的发展 10 房地产业分析-房地产投资额: 1、文昌以前房地产投资集中于老城区、小规模、低水平的开发, 以及居民自建房 概括分析: 2、投资额4.4亿元,投资额3.7亿元;上半年2.88亿元 相对于其它城市来说,文昌的房地产投资额偏少,从开始算是文昌 房地产业的起步阶段。并且文昌房地产的投向集中于住宅 11 房地产业分析-开发规模(一):四大板块 文城老市区板块 清澜开发区板块 高隆湾板块 铜鼓岭旅游区板块房地产业分析-开发规模(二):项目数量和开发面积 在原来的基础上,本次报告新增了一个铜鼓岭旅游区板块 该板块开发简介:西靠航天城发射基地,以开发中高档滨海旅游度假公寓、 酒店和休闲娱乐为主。由华隆投资集团和文昌市人民政府合作共同开发 文昌目前楼盘开发规模:近20个,正在开工建设面积近60万平米 13 房地产业分析-开发规模(三):板块分布楼盘房地产业分析-金融危机下的文昌楼市 全球金融危机文昌的楼市特征: (1)整体的市场需求也有一定程度萎缩,但在12月份市场整体有所好转 (2)各项目可售住房供应速度减缓,土地供应量也降低,本在年前推出的 土地延后 (3)不同地段、不同建筑品质的楼盘销售业绩差异化明显,具有海景卖点的 毛坯或简装住房依然受欢迎,老市区和新旧城交叉口的楼盘销售不大理想 (4)岛外客户对文昌的认同感增强,但由于受全球性金融危机、个人收入水平 降低和整个国内楼市降价潮的影响,岛外客户的观望心态也颇浓 15 文昌酒店业规模: 目前,在文昌市区,三星级酒店共3家,五星级酒店只有1家, 民营小宾馆80余家。 高隆湾旅游区有1家(白金海岸海航产权式酒店),未评星级。 清澜开发区还缺少高档酒店和产权式酒店的开发 16 第二部分: 文昌城市规划及 写字楼市场现状 十一五规划产业发展思路 文昌市区发展规划 写字楼市场现状 市场小结文昌市十一五规划产业发展思路 (1)实施“大企业进入、大项目带动”战略; (2)强力推进重点项目建设; (3)大力发展七大支柱产业: 即:特色农业、资源型加工工业、航天产业、旅游业、 房地产业、能源业和现代服务业 写字楼物业的潜在需求