将体验进行到底 ——我的东丽湖生活 伟业的目标 提案结构 伟业的出发点 伟业怎么做 将体验进行到底 伟业的目标 首攻胜利，全新开盘。 完成全年4.7个亿销售额。 成功打造东丽湖项目品牌，预留产品及客户通道，为二期顺利销售打下基础。 扩大万科品牌的号召力，牢固中国第一房地产开发商形象 营销背景分析 目标客户分析 伟业的出发点 营销背景分析： 天津城市解码 万科——颠覆·引领·共生 解读东丽湖 同类型项目情况解读 “T”型规划导致城市南移东扩 东丽湖正处于天津东扩有利位置 天津城市解码 城市发展 天津城市解码 戴相龙时代 京津两地人们的观念、生活方式以及经济组成都将随之发生巨大变化 提出“放宽民间资本进入领域、重塑天津经济结构” 确定了京津城际快速铁路专线工程 加快“大北京”战略的实施与发展 政策支持 天津城市解码 城市经济 戴相龙及城市化进程加速了天津经济的发展 天津城市解码 房地产投资额保持稳定增长态势 天津房地产处于爆发性阶段，销售面积呈井喷式增长 天津地产 “T”型规划导致城市南移东扩，东丽湖正处于天津东扩有利位置。 戴相龙及城市经济导致天津经济飞速发展。 天津房地产处于爆发性阶段，销售面积呈井喷式增长 天津城市发展要点小结 营销背景分析： 天津城市解码 万科—颠覆·引领·共生 解读东丽湖 同类型项目情况解读 足迹－天津万科的产品脉络/品牌脉络/品牌路线 1991 1992 1997 1998 2002 保税仓 酒店 物业 万科中心 城市花园 世贸广场 万科新城 都市花园 水晶城 东丽湖 多元经营 酒店写字楼 花园洋房 市中心写字楼 新加坡式花园公寓 低密美国风情小镇 新都市主义 情调洋房 高品质情调别墅 新市镇计划 “生活”建设 “产品”的深入探求 为天津根植“情调气质” 万科之颠覆·引领·共生 万科之颠覆·引领·共生 万科品牌深入布局 水晶城 2002 品牌迸发 东丽湖 正式入市 “万科”成为一种城市文化的代言 东丽湖项目的品牌战略意义(2)－万科“品牌迸发”的战术起点 第一次品牌跳跃 万科之颠覆·引领·共生 确立主流开发商地位 完成战略性全方位的多点布局（沿外环形成合围） 拥有足够的土地储备量 搭建有效的战略发展平台 保持持续影响力，迅速展开规模 保持足够的产品力 足够的战略眼光 足够的资源整合能力 足够的操盘能力 天津快速的城市化进程给万科未来提供了巨大市场机会。 东丽湖项目是万科成为城市运营商战略转折的拐点 万科的品牌积淀已经产生了足够的品牌力 13年的运作已经形成了一定品牌核心竞争力 天津万科13年的运营所构建的品牌力已经到了发力阶段，足以支撑万科作战略转型 已形成固有的品牌客户群 东丽湖项目的战略意义－万科全面的战略拐点 天津城市进入“戴相龙”时代， 一个崭新的发展契机全面呈现 天津正处在“眺望未来”的节点上， 房地产成为这个发展契机 中的最大亮点 万科在天津13年的城市经营已经积累了雄厚的品牌力 在天津已经被众多消费者认同，形成良好的品牌口碑 万科的目标群体已逐步成为城市 中拥有特定生活形态和价值观的 典范人群。并对社会生活观念具 备相当的影响力 当目标群体的行为潜移默化为“城市群体标签”的时候，他就具有可以生成一种特定文化形态的可能性。并使这种深入的文化形态则以“万科”为代言含义出现 城市 品牌 人群 天津万科·挑战更高目标·契合机遇 城市化运动主流引领者，新市镇模式运营城市生活 全方位的土地储备便于广泛作用 天津万科13年的品牌号召力 产品成为核心扩张力 以主流产品进入主流开发商，打造扩张平台 战略导向支持 以城市中坚人群为主力客群，为该阶层服务 万科之颠覆·引领·共生 万科之颠覆·引领·共生 万科中国 1998 1999 2000 2001 2002 成就生活梦想 生活无限 客户微笑年 网络联盟年 职业精神年 团队精神年 职业经理年 1997 1996 1995 客户年 质量管理年 资金年 内部整合过程 提高服务能力 提高管理能力 资源整合过程 打造服务理念 树立品牌战略 通过万科主题年看万科 万科之颠覆·引领·共生 万科中国 万科区域战略发展方向： 深圳 上海 天津 北京 沈阳 由南向北的战略性发展 万科产品形式发展方向： 城市花园（产品单一） 新市镇中心 四季花城（卧城） 万科之颠覆·引领·共生 万科中国