嫩江“公园道一号”项目 营销推广沟通方案 -08-05 推广策略总纲推广策略 项目价值判断及定位分析 项目形象建立期执行方案执行方案 项目推广分期及执行构想 项目形象建立期执行方案执行方案 项目推广分期及执行构想 推广策略总纲市场解读 客户期望值解读 项目解读 策略总纲 竞争分析——竞争楼盘锁定 对项目进行竞争产品的圈定，主要有如右图所示的项目。 从右图可看出，本项目未来竞争产品在基本集聚在墨而根大街、嫩兴路（一马路）、军民路（二马路）及育才大街周边区域。区域范围内竞争较为集中。其中东海花园、滨江华庭、颐江园均为在建项目，且拥有相近的资源条件，则为主要竞争楼盘 东海花园 滨江华庭 颐江园 本项目 温馨家园 从城市放量竞争分析，主要有如右图所示。 从右图可看出，明年有6块地块待开发，未来产品竞争激烈，势必将争夺本区域的有限目标客户群体 竞争分析——市场放量竞争 市场现状分析 目前嫩江房地产市场在售的楼盘其规模都不大，对小高层、高层楼的认同度不高，当地房地产市场还不太注重项目的品质，有些项目的绿化、配套也相对都较低或者说无绿化、配套可言，整个房地产还处在发展阶段 目前嫩江的商品房价格大约在1800元/平方米左右，全县楼盘之间价格跨度较小。 且市场上在售的楼盘相对于地段及项目规模、品质来说不具有可比性 1市场现状分析 市面上的主流产品主要以二房为主，所开发的产品户型面积大约在70㎡—80㎡左右，目前市场上三房、四房产品基本空白。 最近开发的东海家园等，面积基本都在60～85平方米左右，定位为高品质的社区，绿化、景观、物业一应俱全，这也就说明了嫩江未来的发展趋势，买房子不仅是为了居住，更为了享受生活及良好的居住环境。市场现状分析 到目前为止，前期开发的楼盘销售情况还算良好，基本都保持在80%以上，后期开发的楼盘去化率较低。 从各个项目的开盘时间来看，其整个市场上产品的去化率较为缓慢，整个市场上存在着一定滞销现象。市场现状总结 当地农民及经商人士带动了嫩江经济的发展 当地农民及善于经商的嫩江人士的雄厚购买力，给嫩江市场带来了实质性的支撑。 嫩江房地产市场价格上涨有限 由于07～08年供应量的放大及金融危机的影响已经导致市场的波动，购房者怕房价的下跌，持币观望者居多，嫩江房地产市场将呈现平稳的状态。 户型产品较为单一 目前市场上三房、四房产品在售项目基本空白，多数楼盘均以一房、两房为主，少数三房。 后期市场竞争较为激烈 市场上在售或要启动的项目大约有6个楼盘，势必将争夺本区域的有限目标客户群体。 市场上存在房地产滞销 由于开发商过于看好整个市场的发展，目前在售楼盘的整体销售并不理想 竞争个案分析 东海花园 竞争个案分析 温馨家园 竞争个案分析 颐江园 投资商 ◇刘海维(开发公司具体不详) 广告诉求 ◇观赏嫩江景时尚新生活 竞争个案分析 滨江华庭 竞争楼盘与项目的蛛网模型对比分析 本项目 东海花园 温馨家园 颐江园 滨江华庭 项目对比总结 价格上： 全县楼盘之间价格跨度较小，不适宜采用价格策略。 地段上： 近期开发的项目多位于城市主要干道以其周边区域。 户型上： 当地追求实用两房户型，本项目在符合当地需求的同时，将凸窗、大开间等元素率先融 入户型，提升户型舒适度。 景观上： 外景——项目处于嫩江唯一的五大公园环绕区域，拥有当地最丰富的自然资源 内景——大多项目规模小，没有规范的小区景观，本项目宅前绿化结合组团绿化、中心 绿化，合围庭院绿化景观，再配上人性化功能设计，成为当地首个符合当代标 准住宅社区的标准。 相对无差异现状 可挖掘价值差异点 可挖掘价值差异点 相对无差异现状 项目对比总结 归属感上： 当地楼盘只是为销售而销售，并无成熟的居住概念，居者完全感受不到项目的归属感。 本项目从定位上就站在住宅制高点上，为嫩江人民打造属于自己的标准住宅社区。 品牌上： 当地购房者无品牌概念，品牌开发不占据优势。 交通上： 当地购房者重视居住的出行便利，大多项目均在主要干道周边开发，项目之间无明显优势 配套上： 多数楼盘规模小，无完善的社区配套。即使东海花园等近期开发的项目有部分社区配套， 但由于无良好的环境规划，并没有树立出深入人心的社区形象。项目是当地首个具备完善 的标准示范社区的楼盘，具备当地其他楼盘都没有的前瞻性规划 相对无差异现状 相对无差异现状 可挖掘价值差异点 可挖掘价值差异点 项目对比总结 通过对比总结： 市场在户型、景观、归属感、配套上，存在市场价值的可突破点。 这些因素恰好是一个当代住宅示范社区必须具备的条件。 纵观嫩江市场，目前尚无代表人居住宅典范的项目。而从本案具备的资源和产品的表现力来看，恰好能抢占嫩江市场空白点，成为全城的住宅标志，从而引领整个楼市！ 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看