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世联河北唐山凤凰世嘉营销战略策略报告135p

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更新时间:2017/3/28(发布于河北)

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文本描述
谨呈:唐山兴盛房地产开发有限责任公司
北京世联房地产顾问有限公司.8.28
凤凰世嘉营销战略策略报告
凤凰世嘉——尚水街区,传世院馆
矛盾 03CONTRADICTION
回顾 01REVIEW
机会 04OPPORTUNITY
策略 05DIRECTION
追本溯源 02CAUSE
目录
CONTENTS
实施 06PRACTICE
计划 07plan
REVIEW
回顾
回顾
凤凰世嘉月度销售套数
急转直下
持续低谷
3、4月份火爆成交295套
8月份惨淡成交7套
形成强烈反差
逆转
回顾
客户刘女士:现在可能有变相优惠的,但是以现在的价格,依然有价无市,而且下半年唐山新开盘的小区会好几家,几乎同时开盘,所以很多人都在观望

业主吕先生:现在这个市场很难说,全国都在往下降,估计唐山也有可能,我先看看,过了奥运会之后,如果房子降了我就不要了,退掉

客户周女士:唐山市场属于观望阶段,如果我要买的话,会等到奥运之后,现在唐山的二手房已经降价了,一手房也应该降价,唐山现在有点走极端,穷的买不起,富人能买很多套

5月后客户语录
业主张先生:凤凰新城是个好地方,许庄的房子比起另外几家还是挺便宜的,丽景的信誉也不错,户型也挺好,就先定在这里吧

业主夏女士:许庄虽然不全属于凤凰新城,但毕竟挨着一中近,而且我们家想买两套两居,就这儿的户型还不错,所以赶紧买,就希望能早开工,好早住进去

客户李先生:06、07年倒房子都赚钱了,房价涨得快,今年让人挺担心的,不过这儿的房价不到六千,比对面鹭港的房价便宜七、八百,先买一套搁这儿吧,等涨了也好出手

5月前客户语录
巨大反差
分水岭前后的上门量、成交量差距明显
唐山市现有在售项目在5月后都呈现了不同程度上访量和成交量的双低,市场观望情绪较浓

CAUSE
追本溯源
一场持久的心理博弈——因大势而起
追本溯源
唐山市场——5月份开始进入拐点
追本溯源
销售代表:现在琴园这边的上门量大概是4-6组/天,主要是许庄周边的,改善型客户,但是现在购买都很慎重,怕买了之后会降价,一般都是给孩子买的

媒体梁先生:受全国市场影响,现在还没震,原因是唐山是三线城市,有滞后效应,但是唐山房地产市场的震动会非常大,有的楼盘可能要达到原来售价的8折,但是现在还没有公开而已

......
董志伟(鹭港营销经理): 鹭港的二期有76万平米,今年5月10号开盘推出了两栋楼,到目前为止卖了一部份,100多套,从6月中旬开始就卖的不行了,7月份没卖几套,现在客户上访量仅有10组/天左右,但是,在现在这种市场状况下,上访量就算不错的了

李经理(梧桐大道销售经理) 现在整个唐山市的市场出现了问题,我们的楼盘也如此,上门量急剧下降,客户观望比较浓。对唐山市场,政策影响非常大,客户还是很谨慎,很多客户都担心,签约后会不会降价,一期退定的有,但不多,也就二三十套。6月30日下来销售证,7、8月主要就是签约,二期、三期的售卡量很少

客户观望氛围浓郁
典型项目月均销售套数
市场转为惨淡
拐点
区域市场——竞争激烈,一场高水平的鏖战打响了
追本溯源
区域内大盘林立,并且至有近70万 平米楼盘推向市场,市场竞争压力大

在唐山房地产市场三大板块中,凤凰新城板块未来放量最大,竞争最为激烈

凤凰新城板块
东部板块
老城区板块
景泰翰林 建筑面积55万
宏扬香木林 建筑面积45万
鹭港 建筑面积150万
梧桐大道 建筑面积35万
军创凯旋城 建筑面积5万
金港国际 建筑面积11.5万
尚品名都 总建面25万
金阳华府 总建面5万
龙王庙 总建面150万
水景新城 总建面17万
君瑞花园 总建面13.5万
盛泰庄园 总建面10万
瑞景国际 总建面3万
许庄项目 建筑面积56万
鹭港——中端产品的领头羊,市场销售的风向标
梧桐大道——高配置的市场领导者
宏扬香木林——中端市场的市场追随者
景泰翰林——人文社区,差异化的范例
结论
08-09年凤凰新城区域将有大量楼盘面市,项目面临的将会是区域内的突围战。 市场竞争对手形象差异化市场表现不明显,产品形象诉求不成体系。 除梧桐大道外,产品竞争力较弱,如户型结构设计缺乏人性化、园林设计较为粗糙等。 客户对于后市的价格预期较低,对后市信心不足,观望情绪较浓。
一场源于大势更迭的心理博弈
全国市场:中国房地产市场需要经历2-3年的调整期(从起计)。 唐山市场:08年5月份开始进入拐点。 区域市场:大量高品质项目入市,竞争激烈。
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