目标导向 对于项目的理解后,我们得出的结论: 项目本质：工业地产 项目目标:“维基经济时代”的新型高科技产业集群体 项目概念提炼：维基经济时代、新型工业科技园
提案目录 PARTA市场判断 PARTB概念定位 PARTC客群观察 PARTD推广策略 PARTE平面表现
PARTA市场判断
总结与分析，是策略的前沿
1.行业状况 ⊙工业用地价格和工业物业租赁价格持续上涨，但涨幅放慢且趋于平稳 ⊙国内外资本继续热捧工业地产。像中粮、复地等在工业地产方面都有不错的表现 ⊙高科技产业园、商务园区、仓储物流地产需求强劲,且特点在全国内表现明显 ⊙国家出台的与工业地产相关的政策较多，更好的规范了工业地产市场 ⊙内地的工业地产开始发力，而且起点较高，其产业化趋势十分明显 ⊙工业地产逐渐开始由土地运作转向资本运作
2.市场机遇 ⊙普洛斯集团、嘉民集团等全球工业地产巨头纷纷抢滩中国工业地产市场，促进发展 ⊙受住宅产业结构性调控影响，国内大开发商纷纷抢进入工业地产领域，前景看好
3.面临挑战 ⊙产业发展调控政策趋紧 国家采取更严格的宏观调控政策来控制新开工项目，工业地产发展速度将受限 ⊙市场风险将不断提高 随着央行的紧缩性货币政策出台，工业地产商的投资成本势必进一步攀升 ⊙工业用地供应继续吃紧 将实施反通货膨胀的宏观调控政策，严格控制新增建设用地特别是工业用地将成为调控的重点
基于以上因素，2008年的中国工业地产发展面临着严峻的挑战 那么，本项目又该怎样进行？ 我们的答案是 从市场的角度想政府的事
4.从市场的角度想政府的事 ⊙概念“纠正”，从工厂聚集到产业集聚 多数工业园不研究客户投资心理、投资利益、吸引投资者欲望的兴奋点在哪里 ⊙开发主体，政府角色淡化 民间资本涉足工业园开发，是主动接替政府的包袱，减轻了政府负担 ⊙盈利模式，从工厂赚钱到工业园赚钱 工业园区后，其升值空间便成几何级上涨
SINODA认为： 挑战不小，机遇颇大
SINODA认为的机会点： 新经济时代的新型工业园
5.项目机会点： ⊙寻找区域属性 遵循“先环境、再自身，先宏观、再微观”研究思路，从市场角度看区域属性 项目属性： 位于海泰高新产业园区重要位置/功能复合，以高新科技产业为主 区域属性： 海泰高新产业园区、鑫茂科技园得天独厚的高新产业基地
⊙解析核心问题 “如何使区域最大限度增值”是本项目运作的核心问题 SINODA的解决方法： 一个极具创意、影响力并可操作的发展理念 一个合理的市场引领方案 一个极具吸引力并科学合理的开发计划 一个清晰、明确的规划设计任务书 一个详细、科学的项目发展实施计划
⊙探求成功经验 寻找相同属性又成功发展的类似案例进行分析，判断项目的“市场”状况 经过筛选，发现美国硅谷的经典案例，对本项目策划有很大的借鉴意义: 硅谷： 高技术产业综合体模式，既注重研究开发，又注重产业发展，更重视研究开发与产业界的合作，形成了具有鲜明特色的产学研一体化的模式。被认为是世界上最成功、也是规划痕迹最少的高科技园区，其中地方政府对硅谷的发展也是功不可没的

通过研究可以发现，硅谷对本项目策划具有以下三点借鉴意义： ①产业集群及结构发展，为高新科技产业提供了基础，保证产业健康持续的发展 ②以重点工程为启动，带动园区产业的快速发展 ③良好的政策支持、规划设计为前提，实现“产—学→研”三者的同步发展和价值提升
6.SINODA给予本项目的定位建议： 分别从区域的整体、形象、功能上进行战略定位 ⊙项目整体定位：以高新科技产业带动的城市新综合功能区 ⊙项目形象定位：高科技性、可持续发展、示范式的城市新产业区 ⊙项目功能定位：以高新技术市场为先导，以产业发展为内涵，以高端产业投资，商 务人群集聚为特征，以城区服务功能综合发展为支撑的城市新综合 功能区
本项目是依托区域优势， 在新经济时代下的新型高新科技集群工业园
PARTB概念定位
新经济时代： ——这是一个“维基经济”的时代 失败者创建的是网页，而胜利者创建的则是生机勃勃的社区； 失败者创建的是有墙的花园，而胜利者创建的则是一个公共的场所； 失败者的创新是在公司内部进行的，而胜利者的创新则是和用户共同进行的； 失败者精心守护他们的数据和软件界面以防被盗，而胜利者则将资源与每个人共享。