西片区交通医院地块发展规划建议
2013.4.23
Part1
项目地块分析
Part2
区域住宅物业竞争情况分析概要
Part3
昆明市房地产市场分析概要
Part4
本项目市场定位推导
Part5
昆明低密度市场成功个案分析
Part6
项目产品规划建议及客群定位
报告体系
AnalyzeSystem
Part7
项目产品调性提升建议
项目地块分析
PART1
地块研判区位——西三环边，城郊，房地产边缘区域
昆明市民对此地块认知度偏低
高新外围区域： 地块位于昆明市 西市区 高新片区外围区域
地理位置： 西三环昌源路 郊野公园背后、眠山公园旁、三碗水生态园 春城慧谷斜对面
项目四至 东至：郊野公园 南至：春雨路、人民中路、眠山公园 西至：黑林铺、滇缅大道 北至：北三环、可到达龙泉路方向
地块研判项目四至——周边为山林，植被茂盛；视野开阔
地块研判地块地貌——缓坡地形，朝向、空气良好；
地块周边环境 项目地块及东面山体植被茂密 地块为缓坡地形，由东到西形式坡度减缓；适合山地高端物业建设，依山而建可相应降低建设成本。 地块周围道路宽阔平整，有良好的市政道路基础。 地块周边有一定的生态市政资源（公园）
地块判研地块交通——紧邻西三环，地块进入性好；经西三环可快速通过多条附属干道到达主城区；整体交通便捷
本项目周边交通情况 毗邻西三环快速绕城干道，链接北三环及西二环，拉近西市区与中心区的距离； 经周边滇缅大道、海原北路、人民西路三条交通主干道开车5分钟到达区域中心、10分钟到达市中心 距离项目1公里的眠山车场有多条公交线路，便捷到达昆明各区域 未来规划的地铁三号线起点站（眠山站）距离项目较近
地块判研配套——地块围观范围内周边生活、商业配套匮乏；3公里范围内可享受西区中心丰富的生活、商业、教育、娱乐配套
周边宏观范围内有大量配套设 施 项目周边3公里范围内生活配套设施大型超市、药店、医院、中小学、娱乐、商业和生活配套等； 地块周边拥有两大生态资源环境配套体系，自然环境优越 未来该片区将成为西市重要的大型居住聚集社区，人气旺盛
周边拥有丰富的生态景观资源，自然环境优越
大交通便利，经西三环及多条附属干道可快速达到主城区
项目处于高新外围片区，同时也是价格低洼地
周边缺乏主要生活配套，购物娱乐需车行3-5分钟到达高新片区
位于城郊区域，客户对区域比较陌生
地块为坡地，不平整，导致规划有难度；但坡地建筑更容易实现品质246
地块判研小结地块距离虽拥有部分自然景观资源；但目前仍然存在许多不利因素。如何通过规划设计来解决这些因，从而消除客户抗性是我们思考的重点
地块SWOT策略推导
地块属性界定
结合地块基本信息分析,从各物业属性分类理解上，我们认为本地块非城市型普通住宅,亦非高档豪宅;属性界定为： 城郊区，具备打造中高档住宅条件的改善型项目;
本项目属性方向
区域住宅物业竞争情况分析
PART2
区域物业总体分布情况
西市区目前在售16个项目待售17个项目，总体供应量接近1600万方，区域市场竞争十分激烈
区域供盘情况分析
区域物业形态主要高层、公寓及城市综合体居多；普遍容积率在3-5，住宅面积集中在以满足刚需为主的70-140㎡范围内.同质化竞争严重。低密度、低容积率产品在区域市场上存在供求缺口

从整个市场供应面积区间来看，主要满足刚需为客户为主，改善和享受型客户需求有待挖倔

西片区供盘主要面积区间比例
西片区供盘物业形态比例
区域市场主要供应的物业形态集中在城市住宅及大型城市综合体，低密度高品质的物业形态稀缺

西片区购房客群分析
整个市场购房群体主要还是以地缘型客户为主
区域供应情况综合分析2区域高层住宅代表项目分析
——兰亭上景
基本信息： ————————————— 开发商：广州广电房地产集团 项目位置：人民西路西三环与春雨路交汇处 建筑类型：高层 物业档次：中档点式住宅+商铺 住宅面积区间：70-140㎡ 套数：2600套 价格信息： ————————————— 均价：7800元/㎡ 产权：70年 配套信息： ————————————— 医疗：昆医附一院、昆医附二院、省肿瘤医院、西山区人民医院。 购物：昌源北路沃尔玛、兴苑路沃尔玛、正大紫都城家乐福、高新生活圈、马街生活圈、粱源生活圈、项目带有15万㎡的商业配套。 自然资源：眠山森林公园、春雨路市政公园、宝珠生态公园、碧鸡文化广场、项目高层可远观滇池、西山。
S(优势） 交通通达性好 周边配套相对完善 W(劣势） 高层塔楼品质部高 内部配套稀缺 绿化景观稀少 市场同质化产品多