==>> 点击下载文档 |
四至及展示性分析
总占地面积755公顷。地块内部以农田为主要用地类型,整体地势平坦开阔,局部地貌变化多样。
项目东临迎宾路
南邻海岸线
西至字正街及创业大街沿线
北至渤海大街
西—创业大街沿线
地块现状
项目本体认知——项目用地条件分析
交通条件与可达性分析
外部交通条件分析
京沈高速
京沈高速连接北京及沈阳地区,万家是项目主要出口之一,可直达项目地块。
滨海公路
连接秦皇岛与辽宁沿海地区的主要公路,公路横穿本地块,是未来项目主要的交通要道之一
内部交通条件分析 滨海公路 滨海公路横穿本地块,是未来项目主要的交通要道之一。 渤海大街 内部规划道路,东西走向,全长5公里,是地块内部的一条主要干道。 迎宾路 地块内连接京沈高速及滨海公路的主要道路
项目本体认知——项目用地条件分析
用地现状分析
海岸线:6公里海岸线,优质沙滩;
湿地:水塘分布集中于项目西南部,有利于塑造水系景观;
耕地:以玉米等旱地为主,未利用面积占较大比例;
村庄:现有村庄多集中于地块东南部,有一定的拆迁量;
古迹:地块内部有文化遗产保护区,遗址占据地块核心区
项目本体认知——项目用地条件分析
海岸、沙滩、湿地、秦汉遗址构建资源优势
项目本体认知——项目文化旅游景观资源梳理
S—优势
W—劣势
O—机会
T—威胁
SWOT分析
优越的海岸资源
旅游资源相对比较丰富有利于开发度假产品
有利于打造高端旅游产品
发展商的品牌具有号召力
项目受到政府支持
内部景观资源比较有限,需要后期改造
遗址保护区位于项目核心区域
规划中此区域仍保留为发展被用地
海洋资源利用,健康生态的原生环境
未来经济区城市化进程加快,区内的基础设施将会日益完善
周边部分竞争对手已运作,有利于进行针对性的差异化设计
绥中滨海经济区发展前景广阔
竞争项目提前或同步于本项目启动,竞品提前抢占市场
季节性特色给旅游产业发展带来难度
信贷政策收紧,客群受限
大北戴河客户截流严重
项目地块临海,具有人文气息,景观资源优势明显,但大北戴河客户截流现象严重,未来区域内竞争激烈
项目本体认知——项目客观优劣势分析
项目受限条件促使后期改造成本加大
建设容积率控制
整体容积率有所下降,东南部容积率在1.0-2.0之间
项目本体认知——项目限制条件分析
项目地块除内部规划道路外,主要连接外部交通的道路为滨海公路及迎宾路两条主干道。地块东侧分界线迎宾路与滨海公路交界处北至万家5公里,东至绥中县城58公里,西至山海关6公里
地块内存在文化遗产保护区以及海岸线保护区,文化遗产且占据地块核心位置,此区域开发受到限制
建设高度控制 启动区平均建设高度在50m左右,东南部总体建筑高度控制在20m以下
规划指标控制
交通限制
文化遗产保护
评价一:项目可分为优化建设区、重点建设区和保护区,适宜开发的区域为建设区,主要以优化及重点建设区为主。
评价二:适宜开发土地整体地势平坦,起伏不大,土地平整难度小,植被单一,视觉条件较好,有利于前期开发改造
建设适宜性条件评价
项目本体认知——项目发展条件评价
综合用地适宜性
可利用资源提炼——自然资源+人文遗产+能源资源
项目本体认知——项目发展条件评价
项目区位优势明显,辐射范围涵盖京、津、冀、辽
自然资源+文化遗产+能源利用,使项目资源整合更为简易
小结
第一部分项目市场研究
项目本体认知
项目发展环境研究
区域房地产市场研究
竞争项目研究
项目发展环境研究——宏观市场环境分析
旅游休闲业的诞生:根据专家预测,到2015年,全球将全面进入休闲时代。美国休闲产业已居国民生产总值第一位;欧美等发达国家由于起步早,旅游休闲业发展已跨过起步期和发展期,走向成熟期。