——楼市寒冬破局实战派——2012华晨世纪广场公寓营销执行报告
2012/02/04
谨呈：湖南金盛房地产有限公司
目标
：
难度一：
主力户型为50㎡左右，面积相对偏大，半年消化400套公寓！
难度三：
目前投资客基本撤场，长沙公寓市场成交惨淡，公寓市场将较长时间处于冬天模式！
难度二：
高价！16800元/㎡，几乎同同地段两倍的价格！
由于长沙公寓投资市场寒冬时期，同时我们的产品高单价，高总价并且要求高速度销售，我们发现我们的公寓产品在楼市寒冬下陷入了困局！
破局之两大资本
破局之客户源保证
破局之营销要点排布
破局之信心保证
楼市寒冬破局体系36
破局体系
破局之新鼎倚奇胜破局之背景篇背景篇
2012年全国楼市同比价量齐跌
数据来源：中国指数研究院
2011年全国大部分地区完成交易面积同比呈现下降态势。其中重庆、北京、南京、宁波等地下降幅度超过20%。2012年开年全国商品房成交情况依然延续2011年下降态势，受地方的调控政策，如上海调整标准住房限价标准等措施的影响，开发商出现小幅度涨价，也带来了成交均价的略升

长沙楼市部分项目纷纷跳水
开盘整栋一口价4980元/㎡，送1600元/㎡豪装，一次性付款额外90折
万科2011年长沙在售三个项目，最 高降价达1250元/平
特价房均价4500元/平，保利品牌直降1300元/平
受政策导向、市场表现、市场存量等方面综合影响，2011年持续淡市，长沙楼市出现部分率先跳水项目，降价幅度1000多元/平，也因此获得了市场认可，促进项目大量成交

背景篇
2012年政策维稳维限、调控决心无可动摇
继去年严格的政策调控之后，今年开年全国楼市对2012年政策性调控何去何从，市场是涨是跌揣测不断，温家宝应时发表多次讲话，表达中央坚定调控的决心

2月6日至10日，国务院总理温家宝在中南海主持召开五次座谈会上温家宝表示：本届政府任期将满最后一年要善始敬终坚决促使房价合理回归不动摇，促进房地产市场长期、稳定、健康发展
1月31日上午主持召开国务院第六次全体会议上温家宝：抑制投机投资性需求促进房价合理回归要继续巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归

背景篇
受大环境影响，长沙楼市可能将较长处于低位，长沙公寓市场将较长时间处于寒冰期

北极再冷，但北极熊却可以成为北极自然-88度寒冬下的霸主

原因有两个：北极熊本身皮厚，耐寒；善于借用外界力量，北极熊身上的毛是中空的，是吸收外界热量的天然工具

然而通过分析咱们发现，咱们同样有类似两大资本划破寒冰，成为一方霸主！
破局之两大资本
破局之客户源保证
破局之营销要点排布
破局之信心保证
楼市寒冬破局体系36
破局体系
破局之新鼎倚奇胜破局之背景篇资本一
区域价值：从“体育新城”到“武广体育新城”，从“长沙城郊”到“长沙城市副中心”，区域已赫然成为了城市中心的组成部分和未来重要的发展方向

总体范围：位于长沙市东南部，东起京珠高速公路（以京珠高速为分水邻，京珠高速以东地产开发热度不高），西邻圭塘河，南北分别与省体育学院和雨花大道相接，总用地面积326.5公顷。 版块规划：体育运动场地约45万平方米；生活居住区约245-255万平方米；配套项目用地约40万平方米，全区绿地率超过40%。是集体育、商贸、文化、娱乐、居住、休闲为一体的园区

长沙是泛珠江三角洲的一级：武广新城是长沙发展的新动力引擎；城市次中心
[战略意向：城市次中心]
武广新城将成为长沙离世界最近的地方 武广新城，长沙未来之“心” 武广新城将是推动长株潭融城乃至整个湖 南快速发展的“发动机”
[武广新城定位：长沙未来之心]
长沙郊区东城门户长沙次中心未来之心（跳出“从属地位”形成独立的价值门户：长沙未来的核心，注意力焦点，将辐射性带动整个区域价值增长
交通价值：处于万家丽路与长沙大道交汇处，近临规划地铁2B线，扼守城市交通咽喉

处于万家丽路与长沙大道交汇处
处于万家丽路与长沙大道交汇处 160.121.147.802.66.348.368.703.603.156等多趟公交车经过，交通便利，连接市区繁华地带；
地铁2B线，成就区域交通枢纽
规划中的地铁2号线，地铁的建成将加速该区域的发展，提升项目附加值。 地铁的建成将扩大区域置业客户范围

资本一
配套价值：处于高桥商圈核心地带；紧临沃尔玛，商业气氛浓厚；毗岭26中，教育配套优；其它生活医疗等基础配套较好

本案
沃尔玛高桥店
高桥商圈
酒店
二十六中
医院
食府
资本一