着眼未来，立足现在 ——保利香槟苑项目提案报告 着眼点 未来发展力 着力点 当前市场力 战略高度 整体策划思路 整体策划思路 未来，我们能看见什么？ 视野一——东外滩规划 渔人码头博览旅游观光区 杨浦大桥特色滨江商务社区 复兴岛度假休闲会展区 滨江科教区 高新技术产业带 宝地地产 上海实业 区域环境提升，吸引外界目光； 改善景观效果，提高房产品质； 规划逐步实施，地产潜力体现 视野二——品牌前景 保利地产： 1992年成立； 五大发展商之一； 全国开发项目近50个； 在全国范围内储备了大量开发用地…… 视野三——项目后续产品 地块较方正； 容积率降低； 社区感呈现； 产品未定型。 打造高品质 精品社区 现在，我们看见了什么？ 挑战与机遇 挑战一——项目区域市场现状 区域楼盘分布 本案 控江路板块楼盘——产品描述 区域楼盘列表——容积率 区域楼盘列表——户型比较 区域楼盘列表——成交价格 区域楼盘列表——分布带 本案 区域楼盘列表——成交套数 区域周边二手房 控江路板块在市场总结 环内最价区域，但销售依然平缓 可见市场需求量仍然需要一定刺激，才能爆发 挑战三——地块周边环境现状 工业厂房多；绿化植被少；破旧棚户多；优质项目少；私营摊点多；商业设施少。 区域环境难如人意 挑战四——产品品质现状 一期项目地块形状狭长； 项目过于接近其他社区； 体量偏小不具规模效应； 地块局促导致品质局限。 机遇一——地段好，竞品少 华谊星城 宝地东花园 海上海 机遇二——完善的教育医疗 机遇三——便捷的出行交通 本案 眼下，我们应当有何目标？ 目标一：一期产品引爆市场 目标三：后期产品利润最大化 目标二：保利品牌的良好市场口碑 目前，我们该怎么做？？ 三步走战略 第一步：销售策略，运筹帷幄 第二步：业务计划，速度控制 第三步：现场执行，专业行销 第一步：销售策略，运筹帷幄 项目定位 策划原则 销控策略 核心资源 价格策略 紧凑户型 生活配套 保利品牌 产品特质 交通配套 周边规划配套 售楼处形象塑造 样板房形象塑造 准一梯一户设置 自身商业建设 公交线路丰富 轨道M4号线 核心卖点 品质保障 品牌逐步渗透 项目定位 东外滩板块、内环线内 高品质品牌住宅小区 强调：规划／地段／品牌 策划原则 创新——品牌导入，开发品质新领域 形象——塑造品牌的基础 蓄水——以客户积累为创造业绩的出发点 效率——速度制胜，以少制胜 效益——效益最大化 销控策略 推量控制、价格控制、时间控制三位一体 价格策略 关键思路： 控制总价入市，快速去化 引爆市场，制造话题 营造市场口碑 销售计划安排 第二步：业务计划，速度控制 准备期 项目预热期，向筹备正式启动工作。 时间：06年7月1日——8月1日 业务执行：1、业务人员进场培训； 2、业务人员产品熟悉； 3、业务人员周边环境熟悉； 4、销售道具到场； 5、媒体宣传逐步展开； 预约期 积累意向客户时期，试探市场 时间：06年8月1日——9月30日 业务执行：1、地毯式攻击 2、预约卡发放； 3、业务人员周边环境熟悉； 4、销售道具到场； 5、媒体宣传逐步展开； 第一强销期 引爆第一波市场销售热潮 时间：06年10月1日——10月31日 业务执行：1、举办大规模开盘认购活动； 2、完成客户签约； 3、媒体炒作（小众销售）； ４、传播热销讯息； 第一持续期 一批房源扫尾工作， 二期客户的积累以及南侧景观座的整体包装 时间：06年11月1日——12月10日 业务执行：1、一期房源扫尾； 2、第二批客户的积累； 3、推广老客户回馈及介绍奖励方案； 4、进行目标客户拜访； 5、南侧景观座包装； 6、第二批客户的积累； 第二强销期 继续在市场上创造良好的效应 时间：06年12月11日——07年1月15日 业务执行：1、举办大规模二期开盘认购活动； 2、完成客户签约； 3、保利会会员招募； 4、推广老客户回馈及奖励方案； 5、完成二期景观座的销售。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看