沂水万德广场规划设计及营销策划
济南嘉瑞伟业房地产营销策划有限公司 2012年11月
前言
结合参考对于城市中心区商业综合体项目的操作思考与方法总结，为本项目制定适合的操作方法与思路 本着和甲方充分合作，发挥各自优势，形成一体化的精神，对项目进行分析研究，力求更加清晰的勾勒出项目的容颜，以明确项目整体发展方向； 嘉瑞伟业深知开发代理共荣共辱、共兴共衰的道理，因此我们献言献策，希望能对项目开发有所帮助； 本次报告我司站在项目全局发展的战略高度，对本案进行分析，避免仅考虑代理的局限性；
开发战略研判
项目产品规划是否适宜利润最大化，是否对招商有带动作用，产品组合形态有哪些？
作为沂水地标性建筑群，项目整体定位要站在什么高度，项目产品与业态组合要打造何种高度才能适应县域市场需求？
在目前沂水商业集中放量的市场下，销售采用哪些办法，有利于打造项目形象高度，快速回笼资金？
一、产品建议部分
一、产品篇
万德广场项目整体外在呈现，沂水最高端城市商业综合体，沂水对外展示形象的地标性建筑与商业集群，代表沂水城市发展的新阶段，新形象

产品调整参考—商业部分
商业部分—大商家品牌引进产品定制建议 万德广场定位于城市高端体验性商业，诸多商业业态的组合是其重点解决的。 为避免产品规划建设中，诸多商家无法达到其经营的对场地面积、楼层、层高、水电消防、承重排污等独特的要求，建议针对大商家资源采取产品定制策略。 如：本案重点引进的影院，层高及倾斜角度需求，家电连锁对承重、货物出入口等特殊要求，娱乐业、餐饮业排烟排污要求等均需要预先设计。 招商重点：避免优质高价值铺位招商引进，导致销售回款受到阻碍。招商商家是为了使得铺王价值彰显，提高整体销售价值

产品调整参考—商业部分
体验性都市商业综合体是现代商业发展的必然趋势，复合化多元性体验式缺一不可。 为顾客创造独特的体验空间，顾客进入后停留的时间可以有效拉长； 除了本地人，外来“参观、商务、旅游、外来”人士也是项目潜在消费者，最吸引他们的是地方独特文化的特色及商业环境的体验消费运用到建筑和商业环境，形成体验感受

现代商业文化的体验性
产品调整参考—商业部分
商业部分—演绎广场建议 万德广场整体划分东西两个大区，东区同时又有分割，建议于东西两个区中间一二层做挑空或挑高演绎中庭，作为本案商业中枢节点，环聚人流，形成立体流动与集结中心点，交通一层平面及地下到五层之间的商业循环，增加内铺价值

室内公共空间 表演舞台是设计的关键和公共空间聚焦人流的焦点，人们站在长廊观看表演，久久不远离开，聚集了大量人气

产品调整参考—商业部分
室内公共空间 重视公共空间的设计，通过公共空间将人流最大限度引导到商业空间，让人们舍不得离开，实现商业增值

形式：新产品促销、发布会、演艺广场
产品调整参考—业态建议
本案高楼层建议引进影院、娱乐城、美食城、家电城等大品牌业态
公共空间引导性
溜冰场示意
溜冰场：作为青年男女喜爱的项目之一，对年轻人有较强的吸引力，这导致国内的一些购物中心不惜重金打造真冰溜冰场以吸引年轻的消费客群。 室内虚拟科技类：该业种在沂水是个空白，它对年轻人有较强的吸引力。引入该业种打造旅游娱乐体验中心，对于扩大商圈辐射力，对于吸引距离较远的消费者均有积极的作用，发展潜力巨大。目前的北京的欢乐谷、泰安的方特乐园等均是成功的案例

影院虚拟科技体验
产品调整参考—业态建议
本案高楼层建议引进影院、娱乐城、游乐电玩城、美食城、家电城等大品牌业态
公共空间引导性
美食城
游乐电玩城
产品调整参考—商业部分
室外公共空间 重视公共空间的设计，通过公共空间将人流最大限度引导到商业空间，让人们舍不得离开，增加游玩与体验性，实现商业增值

商业景观广场----项目西侧 是一个重要特色场所，集“活动、休憩、休闲于一身”，人们累了，可以在此驻足休息

公共空间引导性
产品调整参考—商业部分
室外公共空间 户外广告位需提前设立，增加商业氛围，形成地标性招牌
公共空间引导性
产品调整参考—商业部分
合理 舒适 便捷 穿插 循环
动线的丰富形式
扶梯
观光 电梯
空中连廊
产品调整参考—商业部分
现代商业综合体商业中各区域衔接部分的微型坡地，给人一种外界自然界中的情趣感觉，不失为一种情趣动线的创造

西区高楼层业态布局参考
产品调整参考—商业业态部分
产品调整参考—商业部分
商业部分—停车场建议 若从整体销售、招商、运营角度考虑，需考虑车位问题。限于地块地上部分可退让广场不多，为增加车位数量，需考虑地下停车或楼顶停车。 若考虑地下一层商业价值，可对外出售或招商，建议于楼顶停车较为适合。 楼顶停车需考虑入口位置，建议于项目东侧车辆较少，商业价值相对不高的地方作为入口。 楼顶停车有利于商业人流循环，1—5层人流保持旺盛，避免一般商业低楼层兴旺，高楼层无人气的弊端。
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