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天津东丽矽谷港湾联排别墅项目投标方案55p营销推广策划

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更新时间:2017/3/21(发布于天津)

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文本描述
矽谷港湾见证东丽凤凰涅槃 ——天津东丽矽谷港湾联排别墅投标方案
谨呈:天津东丽软件园建设开发公司
致谢天津东丽软件园建设开发公司
致谢
感谢贵司对我们的信任,委托我们参加东丽矽谷港湾项目投标工作。 此次沟通不是方案的细节,而是寻找方向和挖掘价值。——没有详细调研和深入研究的方案没有价值。 此次沟通,是对本项目组核心研究成果的汇报,同时也是与贵司交换意见的过程,期待共同探讨

报告框架346
项目区位
东丽位于天津城市发展的主轴带上,兼顾中心城区与滨海城区与滨海新区,产业特色突出

电子信息
机械设备
汽车配件
金属制品
生物制药
新型建材
航空航天
天津总体规划提出“双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态”战略。东丽位于城市发展主轴上,属双城双向拓展的战略位置。 交通路网发达,出行便利。 东丽主导产业为高新技术类企业,为区域提供中高端产业客群

经济指标
项目位于昆仑北路与满江东路交汇处,占地60万㎡,建筑面积43万㎡ 项目分东西两个地块,东地块主要规划独栋及联排产品。西地块主要规划大型商业中心,总部企业中心以及高端公寓。 配套设施含13万㎡湖心公园、1.2万㎡高尔夫球场,2100㎡恒温游泳馆,5.5万㎡大型商业中心。 项目用地为产业园用地,别墅产品为商业50年产权

项目拥有全方位价值体系,环境优越,配套完备,具备成为高端物业的潜力

发展历程
入市以来,受工程等方面影响,项目价值没有得到充分挖掘,成为不被市场重视的中低端产品

联排别墅
剩余产品为现房,后续联排临近中央湖景,未来将承担引领整盘提升的重要责任

矽谷港湾实景照片
本体小结
理想与现实之间的差距,天生丽质却没有达到认可,项目需要重新上路成为区域明星

A
B
C
东丽位于天津城市发展的主轴带上,兼顾中心城区与滨海城区与滨海新区,产业特色突出

项目拥有全方位价值体系,环境优越,配套完备,具备成为高端物业的潜力

入市以来,受工程等方面影响,项目价值没有得到充分挖掘,成为不被市场重视的中低端产品

D
剩余产品为现房,后续联排临近中央湖景,未来将承担引领整盘提升的重要责任

报告框架346
整体市场
2013年1-6月份商品住宅供应规模稍低于2012年同期水平,商品住宅供应量为530万㎡。 2013年1-6月份天津商品房市场继承了12年下半年的旺销之势,市场出现了阶段性的恐慌性购房后逐步理性回归,整个楼市处于稳定发展阶段

天津房地产市场发展较为平稳,供求基本平衡,未来发展前景乐观

发展阶段
发展阶段
第一阶段
第二阶段
第三阶段
时间
历史遗留建筑
上世纪90年代
目前
概况
天津最早的别墅是第五大道地区遗留下来的,这批别墅经历了相当长的历史时期,所沉积的历史文化是其他别墅无法比拟的,已经成为独一无二的城市财富

别墅发展处于野蛮增长期,开发项目良莠不齐,有些项目由于规划较差,甚至拆掉重建,给别墅带来很多不利,但这一时期的别墅大多具有一定的自然资源
新财富阶层的出现,别墅消费门槛下移,出现了对别墅的多样化需求,市场呈现多样化,个性化的需求

典型项目
第五大道老建筑
万科花园新城
霞光道5号
项目照片
天津别墅市场主要经历三个发展阶段,随着品牌开发商的进入,别墅品质不断提升

板块划分
按天津行政区划分,别墅市场可分为市内六区,环城四区,远郊五县以及滨海新区几个板块

本项目位于市内六区,竞品项目主要分布于市内六区及环城四区,因此本方案对远郊五县以及滨海新区不做研究

南开区
和平区
河西区
河东区
河北区
红桥区
西青区
北辰区
东丽区
津南区
板块特征
市内六区:依托完善的配套设施、浓厚的生活氛围以及独特景观资源,吸引城市顶尖高端人群
依托资源:城市核心地段、齐备的设施、浓厚的商业及商务氛围、通达的交通条件、独特自然资源 目标客户:主要客户都是天津市的高端客户,包括政府高官、军区领导、高校领导、医生以及高端私营业主 产品类型:以联排、叠拼产品为主,单个楼盘规模在10万㎡左右。 销售价格:销售均价在30000元/㎡左右

板块特征
环城四区:依托自然生态资源,以及自身产品的打造,吸引市内高端居住人群

依托资源:较强的生态资源以及自身的产品打造。 目标客户:全市的高端客户,下属地区的高端客户。 产品类型:产品类型丰富,楼盘规模差异很大 销售价格:销售均价在10000-20000元/㎡左右

市场小结
A
B
C
天津别墅产品主要分布在近郊区县,中心城区别墅产品日渐稀缺

中心区别墅价格在3万元/㎡,近郊别墅在1-2万元/㎡,别墅价格主要受区域及产品影响

联排产品是市场供应的主力,随着城市发展,独栋产品的供应量稍有提升。
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