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技术经济指标
占地面积：约7555平方米
容积率：4.5
建筑面积：约4.5万平米
其中地上建筑面积约3.5万平米
地下建筑面积约1万平米
开发目标与限制条件成功开发本项目，顺利变现大部分物业，快速回收投资；
风险防范为先在满足盈亏平衡后希望能够实现一定的超额利润；
超额利润为次作为政府主导的重点项目，能够带动区域形象的提升
物业形象为辅
客户需求理解
通过市场竞争分析和需求研究，借鉴先进案例，判断本项目中写字楼、商业物业的合理规模和市场定位，并进行相关经济测算，进而判断本项目的可行性
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目录
项目本体条件
宏观背景分析
商务市场研究及初步发展设想
商业市场研究及初步发展设想
经济测算
城市宏观经济发展
区域发展趋势判断
GDP表现
唐山市08年GDP总值3560亿元，占河北省GDP的20.3%，在全国各城市排名中位列第19，领先于济南、郑州、哈尔滨、长沙、长春等省会城市城市。
工业利税、工业利润、实际利用外资、全部财政收入和一般预算收入等11项指标位居全省第一名
数据来源：唐山市统计年鉴
GDP总额增速快，指标位居全国领先水平，甚至超越一些省会城市
宏观经济背景_经济总量
第二产业占据绝对主导
以钢铁、陶瓷、机电制造为主的第二产业始终占经济总量将近60%的比重，其中工业产值占90%以上，是唐山主要经济收入来源；
第三产业快速增长，但占比例始终较低
唐山的第三产业占比一直维持在31%左右，自2000年以来几乎没有大幅变化
数据来源：唐山市统计年鉴
典型的重工业城市，快速发展的资源型制造业带动了贸易、物流、营销服务等第三产业的迅速发展
宏观经济背景_产业结构
人均可支配收入表现
2008年城市居民年人均可支配收入16382元，比上年增长15.1%；在人均总收入中，经营性净收入增长4.8倍，财产性收入增长1.1倍，转移性收入增长26.2%
数据来源：唐山市统计年鉴
唐山市人均可支配收入不断提高，位列全国50强；但整体社会财富在少数人手中富集，形成典型的沙漏结构
宏观经济背景_居民收入
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凤凰新城
城东工业区
城南塌陷区
城市核心
凤凰新城：拥有较好的地质景观资源条件，及城市规划利好，是城市未来发展的重点区域，价值认知极高
重工业区：城市污染最为严重的区域，区域认知较低
核心区：项目所在区域为城市最为核心地段，具有较高的认知度，区域发展成熟，拥有城市最高端配套
塌陷区：地质条件较差，是地震时受影响最严重区域，但随着南湖生态城的开发，区域认知正在提升
城市空间格局
凤凰新城规划
凤凰新城规划——以服务京津唐区域为目标，成为唐山市的商务中心、金融中心、总部基地、高科技产业基地。
1.商务中心。着眼于大总部、大商业。大力发展高档商业区，全力打造唐山的中央商务区。已确定项目：德龙凤凰假日五星级酒店、香港嘉里集团五星级酒店等项目，规划用地面积约280亩，总建筑面积约20万平方米。
2.金融中心。吸引各大金融机构入驻，打造唐山的金融一条街。
3.总部基地。面向京津唐区域，统筹打造总部基地。一期有冀东物贸大厦、新合作大厦、晨辉大厦、名仕大厦、人寿保险大厦、地质大厦6个项目，规划占地面积117.36亩。
4.高科技产业基地。结合北部高教产业园区建设，建成高科技产业基地
凤凰新城现状
宏扬·香木林
7500元/平米
6900元/平米起
鹭港
天元国际公寓
12800元/平米
梧桐大道
8000元/平米起
凤凰世嘉
6000元/平米
景泰·翰林
6700元/平米
军创·凯旋城
6800元/平米
目前区域内的房地产开发仍以住宅为主，配套设施不完善；
区域内目前没有任何产业根基
梧桐大道
鹭港
市政建设进展
计划打通4条断头路，主要包括长虹道（大里路—友谊路段）、朝阳道（卫国北路—友谊北路段）、学院北路（兴源道—长宁道段）、大里路（朝阳道—长宁道段）。目前正在做前期准备工作，待市人大会议通过后实施。计划5月1日开工，9月底竣工并达到绿化条件。
——摘自唐山市规划局网站
2009年的任务是，在积极推进凤凰新城水系、青少年宫公园、迎宾馆公园、220千伏变电站等基础建设项目的同时，强力推进友谊北路（长宁道—大庆道）、龙富道（卫国路—学院路）等道路建设。功能项目：加快推进河北理工大学北校区、唐山商贸学校、唐山一中新校区、青少年宫等4个已开工项目建设进度。
——摘自唐山市规划局网站
政府正在积极推进区域内的市政设施建设，特别是道路建设；
项目北侧的青少年宫是凤凰新城最早启动的市政文化设施
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