联道地产事业二部 2012-1-6
报告体系 Analyze
回顾及目标 项目价值体系 市场及客户洞察 营销定位 推售策略 推广策略 蓄客策略 营销费用
销售回顾：2011年三一街区销售面积7.4万，完全销售额3.59亿，回款3.3亿

营销回顾：2011年三一街区向市场历经了品牌、品质、非常道最三一、成熟、热销等多角度的传递

销售目标：2012年三一街区实现3.88亿销售额

思考：2012年三一街区营销额比2011年营销额高出0.27亿，在现今形势下，完成目标目标存在一定挑战，需要对三一街区项目价值、市场、竞争、客户等进行深入分析

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回顾及目标 项目价值体系 市场及客户洞察 营销定位 推售策略 推广策略 蓄客策略 营销费用
三一街区项目交通体系日益成熟，周边配套资源逐渐完善，大部分投入实用，且三一街区规划日益落实，品质生活已经凸显

*项目交通价值*
火车站、黄花机场 距离项目距离大约12KM，车距约20分钟内 交通干线 特立西路已经拉通，由万家丽路通往星沙中心城区和市中心，经万家丽北路往南行驶8分钟即到月湖公园、15分钟即可到达四方坪和马王堆商圈. 高速路 京珠、机场高速
*项目资源价值*
[资源] 项目对面体育公园启动建设，大部分景观出街，步行2分钟左右即可到达，可赏可玩。 项目的北面为政府重点打造的松雅湖生态景观，车程5分种即可到达，具有日常利用价值
[环境] 项目周边无民房、工厂包围，外部环境相对纯粹， 临近的长丰星城已经交房入住，商业入驻，片区人流量逐步聚集，生活初步形成

*项目规划价值*
在满足地块容积率的前提下提升物业档次和项目品质感及高层的景观性 项目一期已经交房入驻，外立面展示完善，展示效果好。 形成与华润凤凰城、恒广国际景园、家和院等竞品明显竞争区隔 项目与城市的外向交互界面处理较好、具一定的昭示性 交通组织方式人车分流提升居住品质
与前两年不同，三一街区现今社区、商业、教育、交通等均以出街，不再是落脚于“将来”，居住条件较为完善，生活居住氛围不需等待

三一街区不管从整体规划、建筑风格、还是局部设施、商业配套、内部教育配套等，均在片区树立了高端品牌项目形象

三期产品虽局部面积更改，但主力产品依旧为85㎡两房及120㎡左右三房，属于较为舒适型的两房以及三房，属于中端刚需产品

127㎡
86㎡
产品设计：户型方正实用，客厅开间尺寸较大，客厅和厨房多带有阳台，整体舒适度较高

物业管理：竹胜园物业在业内虽未形成良好的口碑；但隶属于竹胜园地产，对于业主的服务水平、态度、与业主沟通等方面，秉持着负责任的态度

竹胜园地产优势 三一品牌：秉持三一文化精神，品牌品质有所保证。 服务水平：竹胜园物业属于起步阶段，物业服务水平日益完善。 服务态度：物业与业主，大部分属于三一集团员工，员工内部之间沟通方面、相互沟通方面均有别于其他物业，所谓自家人好说话

物业事件 电梯事件：晚上12点仍旧有人前往处理。 漏水事件：物业人员、楼栋管家责无旁贷，认真处理。 ……
目前为止，暂无听到业主对物业的意见声音

区域的交通价值、资源、规划以及自身的社区、教育、产品、物业等，从不同的角度传递给市场，2012年的三一街区有别于以往！
社区
教育
物业
交通价值
规划价值
资源价值
发散影响
产品
因此，在2012年，不管是 比品牌. 比社区. 比资源. 比信心. 比价值. 比实力. 比…… 三一街区不需要像前几年 一样遮遮拦拦！
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2011年回顾 项目价值体系 市场及客户洞察 营销定位 推售策略 推广策略 蓄客策略 营销费用
2011年各大政策的鞭策下，调控取得了一定的效果；中央政府多次在公众场合表态，坚持房地产调控政策不动摇，促进房地产稳健发展

2011年初“国八条”和“房产税试点”的出台，已经为2011年定调行业政策将继续从紧、从严奠定了基调

市场及客户洞察
核心策略
推广主题
节点部署
上半年新增供应面积166万平米，成交面积112万平米，下半年供受政府政策调控新增供应面积99万平米，较上半年减少67万平米，成交面积60万平米，较上半年减少55万平米，8-12月连续5个月供大于求，单月供销比最大值达到2.32

星沙区域2011年供应面积265万平米，成交面积172万平米，目前存量93万平米，成交率65%，区域销售压力

市场及客户洞察
核心策略
推广主题
节点部署
成交情况：星沙2011年整体成交套数、价格、面积均表现为波动下滑，整体房地产市场不太理想

2011年星沙区域住宅成交量明显下降，由3月成交2581套下降至487套下降比例81.13%，价格8月5623元/平米下降至5081元/平米下降比例9.57%，成交面积也出现明显下降仅5.08万平米

数据来源：长沙房地产局网签数据
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节点部署
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