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世联青岛海尔火车站综合体项目整体定位与开发策略报告180p

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更新时间:2017/3/10(发布于福建)

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文本描述
青岛海尔火车站综合体项目整体定位与开发策略报告
谨呈:青岛海尔房地产开发投资有限公司
Content
项目本体条件解析位置——青岛市南区城市形象较为破败的西部老城区,距离城市的新核心区20分钟车程,毗邻正在改建的老火车站
流亭机场
市南区
快速路
香港中路
本项目
市政府
香港西路
文登路
南海路
莱阳路
兰山路
中山路
胶州湾高速
青银高速
市南区虽然是青岛的中心城区,拥有优质的滨海资源,同时也是市政府所在地,但西部区域属于老城区,城市整体意向较为破败,区域与东部发展差距日益拉大 项目毗邻的火车站正在改造,预计在08年6月完工。该车站将作为济青动车组组成的城际列车和等级较高的旅客列车的重点客运站

改造中的火车站
规模——占地6.7万平米,净用地4.8万平米,以周边道路为界,地块被道路切割的较为零散,道路宽度与街区规模的空间尺度感良好
道路两边的矮树形成的林荫道以及符合人行的布道尺度,增强了舒适生活的感受 道路的宽度和街区的大小形成了舒适的邻里尺度,带来了良好的居住氛围
内部资源——北部地块拥有坡地资源,南部部分地块拥有海景资源
交通——道路较为狭窄,路网结构主要以费县路和广州路为核心,辅以周边其余道路,缺乏停车位
定陶路
滋阳路
东平路
观城路
单县路
单县支路
费县路
广州路
朝城路
形象——内部居住建筑基本无保留价值,区域整体形象较破旧
3、4层的老房子多为旧式建筑,外观破旧,居住环境较差,6、7层的板楼多为80年代的建筑,楼体相对较好,但是外观形象也比较陈旧

临街商铺多为日用杂货店和水果摊,还有个别的小旅店,整体意向零乱

本体条件总结
区位
老城、交通枢纽。项目地处青岛市南区西部老城区,毗邻火车站,距城市核心区20分钟车程
地块规模
用地规模较小,地块分割零散。项目净用地面积仅为4.8万平米,部分地块拥有坡地和海景资源
交通状况
内部交通网络拥挤。项目周边路网结构较为密集且不规范,道路狭窄,周边缺少停车空间,交通较为拥挤
形象
区域整体意向较为破旧。内部建筑基本无保留价值,但其道路宽度与街区规模的空间尺度感良好
项目开发目标市政府层面——位处城市对外门户,奥运期间展示青岛城市新形象
青岛火车站新客站是青岛市“十一五”期间事关大青岛交通关键的重大项目,同时也是2008年青岛举办奥运会帆船赛的重要窗口。 新建火车站采用德式风格,站房建筑面积为54277平方米,设计最高旅客聚集人数5000人,新建站房呈“U”型分布。 改造后的火车站日发送旅客可达4万人次,比目前的运送能力翻一番。预计到2015年,每天的到发客车总对数将达到131对,是目前青岛到发列车的4倍,而到2025年,每天将达到188对,届时市民乘坐火车将非常方便
拆除
拆除
项目用地
区政府层面——旧城改造示范,满足回迁居民的安置需求;引入新的城市功能,实现旧城复兴
按照青岛拆迁政策,若原住房面积偏小,可以享受优惠安置(<25平米,按35平米补,此外还能享受5平米半价、25平米评估价购房优惠),青岛市的户均规划面积是65平米。目前政府了解的信息来看,原住民的回迁意愿较强,初步估计至少需要按照新建面积50%-60%的比例建设回迁房,而即便这样做,还是需要有相当部分居民采取异地安置(经济引导)。安置房源必须要有保障

政府主要考虑项目对于火车站形象的改造,对于周边商业氛围的打造。 2008年6月火车站竣工,以客运为主,能吸引外地客流。市府希望该区域的形象能得到改观,而区府希望能够形成一定的商业氛围,带动经济的发展,最初的设想是将原住民外迁,改造成购消费、休闲场所聚集地,但遭遇了拆迁难题。 总体来讲,未来该区域主要定位为居住及其配套,商业公建则需要考虑提升老城功能、解决部分居民就业问题

居住功能
城市功能
海尔层面——房地产战略性项目,政府目标为前提,介入市南区后续改造项目为最大利润实现
本项目作为海尔地产在市南区的战略性项目,具备以下开发目标: 1)满足政府目标,赢得市南区后续改造项目开发 2)项目综合效益最大化; 3)展现开发企业实力、树立开发企业形象的同时融入能体现海尔品牌展示的功能
项目综合效益
企业实力与形象
企业品牌展示
项目目标解析
青岛市政府层面:结合奥运配套工程火车站的改造,有着承担区域形象的目标

市南区政府层面:以项目为契机,示范老城区的改造的同时振兴区域发展

开发企业层面:房地产战略性项目,满足政府相关要求,实现项目开发综合效益的最大化,证明开发实力,打造企业形象,展示企业品牌,为企业后续取地打下基础

项目属性及研究视角
项目属性 重要交通节点周边 城市旧城改造更新发展项目
开发目标体系 政府层面:门户形象、旧改示范、区域发展带动 企业层面:战略项目,政府目标为先之下的项目综合效益最大化
研究角度 先进案例角度 城市价值提升角度 市场可实现角度
解决问题 项目整体定位 功能定位及配比 经济测算 地价水平测算
。。。。。。以上无文本格式,具体下载查看