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改造中的火车站
规模——占地6.7万平米,净用地4.8万平米,以周边道路为界,地块被道路切割的较为零散,道路宽度与街区规模的空间尺度感良好
道路两边的矮树形成的林荫道以及符合人行的布道尺度,增强了舒适生活的感受
道路的宽度和街区的大小形成了舒适的邻里尺度,带来了良好的居住氛围
内部资源——北部地块拥有坡地资源,南部部分地块拥有海景资源
交通——道路较为狭窄,路网结构主要以费县路和广州路为核心,辅以周边其余道路,缺乏停车位
定陶路
滋阳路
东平路
观城路
单县路
单县支路
费县路
广州路
朝城路
形象——内部居住建筑基本无保留价值,区域整体形象较破旧
3、4层的老房子多为旧式建筑,外观破旧,居住环境较差,6、7层的板楼多为80年代的建筑,楼体相对较好,但是外观形象也比较陈旧
临街商铺多为日用杂货店和水果摊,还有个别的小旅店,整体意向零乱
本体条件总结
区位
老城、交通枢纽。项目地处青岛市南区西部老城区,毗邻火车站,距城市核心区20分钟车程
地块规模
用地规模较小,地块分割零散。项目净用地面积仅为4.8万平米,部分地块拥有坡地和海景资源
交通状况
内部交通网络拥挤。项目周边路网结构较为密集且不规范,道路狭窄,周边缺少停车空间,交通较为拥挤
形象
区域整体意向较为破旧。内部建筑基本无保留价值,但其道路宽度与街区规模的空间尺度感良好
项目开发目标市政府层面——位处城市对外门户,奥运期间展示青岛城市新形象
青岛火车站新客站是青岛市“十一五”期间事关大青岛交通关键的重大项目,同时也是2008年青岛举办奥运会帆船赛的重要窗口。
新建火车站采用德式风格,站房建筑面积为54277平方米,设计最高旅客聚集人数5000人,新建站房呈“U”型分布。
改造后的火车站日发送旅客可达4万人次,比目前的运送能力翻一番。预计到2015年,每天的到发客车总对数将达到131对,是目前青岛到发列车的4倍,而到2025年,每天将达到188对,届时市民乘坐火车将非常方便
拆除
拆除
项目用地
区政府层面——旧城改造示范,满足回迁居民的安置需求;引入新的城市功能,实现旧城复兴
按照青岛拆迁政策,若原住房面积偏小,可以享受优惠安置(<25平米,按35平米补,此外还能享受5平米半价、25平米评估价购房优惠),青岛市的户均规划面积是65平米。目前政府了解的信息来看,原住民的回迁意愿较强,初步估计至少需要按照新建面积50%-60%的比例建设回迁房,而即便这样做,还是需要有相当部分居民采取异地安置(经济引导)。安置房源必须要有保障
政府主要考虑项目对于火车站形象的改造,对于周边商业氛围的打造。 2008年6月火车站竣工,以客运为主,能吸引外地客流。市府希望该区域的形象能得到改观,而区府希望能够形成一定的商业氛围,带动经济的发展,最初的设想是将原住民外迁,改造成购消费、休闲场所聚集地,但遭遇了拆迁难题。 总体来讲,未来该区域主要定位为居住及其配套,商业公建则需要考虑提升老城功能、解决部分居民就业问题
居住功能
城市功能
海尔层面——房地产战略性项目,政府目标为前提,介入市南区后续改造项目为最大利润实现
本项目作为海尔地产在市南区的战略性项目,具备以下开发目标:
1)满足政府目标,赢得市南区后续改造项目开发
2)项目综合效益最大化;
3)展现开发企业实力、树立开发企业形象的同时融入能体现海尔品牌展示的功能
项目综合效益
企业实力与形象
企业品牌展示
项目目标解析
青岛市政府层面:结合奥运配套工程火车站的改造,有着承担区域形象的目标
市南区政府层面:以项目为契机,示范老城区的改造的同时振兴区域发展
开发企业层面:房地产战略性项目,满足政府相关要求,实现项目开发综合效益的最大化,证明开发实力,打造企业形象,展示企业品牌,为企业后续取地打下基础
项目属性及研究视角
项目属性
重要交通节点周边
城市旧城改造更新发展项目
开发目标体系
政府层面:门户形象、旧改示范、区域发展带动
企业层面:战略项目,政府目标为先之下的项目综合效益最大化
研究角度
先进案例角度
城市价值提升角度
市场可实现角度
解决问题
项目整体定位
功能定位及配比
经济测算
地价水平测算
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