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长沙兴汝金城豪宅综合体项目总结与营销执行方案184p

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更新时间:2017/3/10(发布于湖南)

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文本描述
2011总结与2012营销执行方案
兴汝·金城
突破瓶颈:打造真正的城市豪华综合体
世联·兴汝金城项目组
本报告的技术思路
核心策略
竞争分析
目标及问题
宏观大势
销售总结
活动策略
推售计划
展示策略
推广策略
费用预算
营销总控
客户分析
营销总结
目标提出
核心问题
策略体系
目标及问题
2011营销总结
2012市场预测
营销策略
营销执行
2011目标回顾
首次开盘,销售率达到100%,二次开盘,销售率达到80%,三次开盘,销售率达到50%

首次开盘,低价入市,之后迅速提升价格,实现价格突破7000元/㎡

打造发展商品牌,制造项目影响力,形成良好的项目口碑

销售目标:
价格目标:
品牌目标:
2011目标达成
销售目标达成:
圆满完成2011年每次开盘任务,且超额

价格目标达成:
目前在售房源5#栋达到6910元/㎡,7#栋达到7600元/㎡
品牌目标达成:
2011年,通过系列慈善、公益活动,为发展商赋予了品牌,形成较好的口碑

圆满完成既定营销目标
剩余货量
一期剩余房源,计:230套。包括顶层,未取得预售证的房源:42套。以及部分未放出房源

一期剩余房源
一期剩余房源,主要集中在4#、5#、6#、7#号栋,大多数房源为未放出房源。目前,能够销售的房源仅为5#栋64套,其他房源为未取得销售条件房源,或者,未放出房源。1#、2#、3#栋剩余房源主要集中在顶层,不具备销售条件

剩余房源主要为:未放出房源、未具备预售条件房源

2012目标
2012年上半年,将一期剩余房源,计:230套销售完。下半年,开始销售二期共计7栋,约600套房源

二期房源统计
开发商语录: “明年上半年,将一期剩余房源放出卖完!二期估计到10月份才有新货推出!” “明年下半年,二期首次开盘,开两栋,第二次开盘再开两栋!最好能够将二期全部销售完!”
销售目标:一期余货:230套+二期,总计约830套房源

全年销售完:845套房源
销售目标:
价格目标:
一期均价:
开发商语录: “明年二期产品价格根据市场情况定,最起码与一期持平!”
2012年二期销售的均价,与一期目前均价持平,销售均价达到:6900元/㎡

一期均价走势图:
价格目标:一期余货均价:6900元/㎡,二期均价6900元/㎡

目前销售状况
每周客户量:上门15批次左右,进线15批次左右。 每月销售量:项目自10月中开盘后,每月销售仅1.5套

目前销售存在的问题统计:
市场趋淡是造成目前销售不好的原因,但是项目展示面不足,价值点没有充分兑现,也是造成目前销售瓶颈的核心原因!
目标测试
2012年销售任务增加,且整年销售任务呈现:上半年松,下半年紧的特点。且目前销售状况并不理想,因此,按照现有模式,要完成明年任务,非常困难

现状:自10月中开盘后: 月去化:1.5套 客户量:周上门15批次左右,周进线15批次左右

1月
2月
9月
10月
11月
12月
一期230套房源
二期约600套房源
2011年虽然销售目标完成较好。但,在目前市场状况下,要在明年 上半年将一期销售完,在下半年最后3个月将二期销售完,显然不可 能完成,必须采取非常规营销手段!
目标下的问题
核心问题: 战术问题:市场淡、客户少,按照现有营销手段,无法完成明年任务。 战略问题:项目价值点没有兑现,成为制约项目持续销售的瓶颈!
2012年接近7万方的销售任务集中在下半年入市,使下半年销售任务急剧增加
2012年市场大势不明朗的情况
量增、市场淡、且销 售压力集中在年度最 后两月
Q:市场淡、客户少,按照现有营销手段,无法完成明年任务.如何步步兑现项目价值点,兑现综合体定位,突破瓶颈,提高淡市的客户量,以完成明年的销售任务。
项目价值点、展示点尚不健全,客户问题较多

本报告的技术思路
核心策略
竞争分析
目标及问题
宏观大势
销售总结
活动策略
推售计划
展示策略
推广策略
费用预算
营销总控
客户分析
营销总结
目标提出
核心问题
策略体系
目标及问题
2011营销总结
2012市场预测
营销策略
营销执行
去化速度:截止12月1日,项目共计销售355套,实现回款约3.2亿。一期一批、二批开盘售罄。三批开盘,在淡市之下实现60%的销售率

项目两次开盘,两次售罄,销售率达到100%。四次推售, 都超越发展商目标。成为南城销售速度之王
价格总结:项目首次开盘,以底与市场的价格入市,之后,价格迅速拉升,高出片区均价700元/㎡,成为板块价格标杆的有力挑战者

5500元/㎡
6200元/㎡
7300元/㎡
6900元/㎡
一期价格变化曲线图
2011年省府红星板块整体均价6123元
项目目前销售均价:6900元/㎡
2011年省府红星板块开盘项目均价: 绿地公馆:7300元 康斯丹郡:5800元 湘水熙园:5800元 ……
价格迅速拉升,高出片区均价700元/㎡,成为板块价格标 杆的有力挑战者。
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