湖州吴兴区BLD-41地块立项报告 第一部分湖州概况 1.1湖州概况 区位——太湖南岸，浙北交通枢纽，缓慢融入上海都市圈 浙北门户，东距上海160公里，南离杭州75公里，北隔太湖与苏州、无锡相望； 纳入上海2小时经济圈，湖州至上海2小时车程，至杭州45分钟车程； 湖州是长三角城市群重要的对外开放城市，是国务院确定的接轨浦东“先行规划、先行发展”的十五个重点城市之一； 1.2湖州行政区划 湖州现辖德清、长兴、安吉三县和吴兴、南浔两区； 总面积5817平方公里，户籍人口258万，常住人口272万； 其中市区面积1587平方公里，人口108万人；中心建成区面积79平方公里； 东西长度120公里，南北宽度90公里； 1.3湖州人口分析 人口认知——湖州虽无中产阶级，但中高端客户潜力十分可观 特征一：湖州的人口收入分布呈金字塔形 高收入人群占到一定比例，职业主要为个体老板或私企老板，他们对房地产的高端项目有需求并且能够消化。 特征二：湖州无中产阶级，但公务员群体收入较高 城市中中高收入人群职业主要为公务员和企事业单位员工。 特征三：私车持有量上升速度较快 ，私人汽车保有量9.87万辆，增加1.71万辆，增长21.0%，其中轿车保有量6.37万辆，比上年增加1.39万辆，增长27.9%。全年小型汽车上牌量2.25万辆，增长9.4% 高收入人口 中高收入人口 中低收入人口 湖州城市人口收入结构 1.4居民可支配收入 基于网络调研，附注必要说明文字 居民人均可支配收入稳健增长，处于长三角中游水平 全市城镇居民人均可支配收入达到23280元，比上年增长7.8% 1.5产业结构 产业结构——第二产业为主导，私营企业众多，纺织建材是支柱 二产主导：8%：57%：35%（三产比例）； 私营业为经济主体； 南浔（地板）、织里（童装）、安吉（椅业）、长兴（建材）等区县已经形成了各自的产业核心优势； 纺织建材是支柱，材料机电快速发展； 1.6交通发展 公路交通效率逐步提高 东西：申苏浙皖高速+318国道；南北：杭宁高速+104国道； 随着申嘉湖杭（10年通车）、杭长（09年通车）2条高速公路的建成，至前后湖州公路交通效率将大幅提高 1.5城市规划 城市性质：太湖南岸中心城市，省级历史文化名城，长三角工贸、生态旅游城市。 近期中心城区用地发展方向：“东扩西拓、北进南控、中间完善”。东扩：在搞好湖东分区配套建设的基础上，进一步开发建设“西山漾地区”；北进：结合已形成规模的仁皇山新区建设，开辟太湖新区，从“苕溪时代”迈向“太湖时代”；西拓：在继续完善凤凰西区建设的基础上搞好西南工业区、商住区的配套建设； 规划重点在东部新区（吴兴区）和仁皇山，西南及东部两片开花 第二部分宏观市场研究 2.1整体房地产市场状况 房地产投资趋于合理，平稳增长 截止至09年11月份，房地产开发投资额98.72亿元，同比增长10.9%。房地产投资显著回升。其上半年住宅完成投资33.61亿 元，同比下降10.9%，商业用房完成投资12.3亿元，同比增长151%，增幅较大。其中中心城市完成房地产开发投资约27.47 亿元，同比下降10.9%。商品房新开工面积大幅上升。1-11月新开工房屋施工面积423.84万平方米，同比增长1.08倍，其中 住宅新开工面积同比增长1.23倍。 住房结构逐渐趋向合理 近年来，在商品房开发规模不断扩大的同时，盐城住房供应结构也得到了改善，特别是90平方米及以下商品房投入力度明 显加大，在住宅中所占的比重不断提高。上半年中心城区共成交商品住宅3885套。90-144㎡的套型面积仍是最受市场追捧 的主力户型，共成交2296套，占成交套数的59.1%，成交面积27.34万㎡。90㎡以下的套型面积共成交1155套，占成交套 数的29.7%，成交面积9.11万㎡。这一比重仅为15.2%，08年为29.5%。受以后“90/70”政策影响，90㎡以 下套型的供应量逐渐增加以及政策对小户型的扶持，90㎡以下的成交比重有所上升。144㎡以上及排屋共成交434套，比 重为11.2%，成交面积8.87万㎡。 商品房价格稳中有升 从房地产企业的角度上看：近几年来，随着的土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度的实施，增加了土地出 让的透明度和土地的获取价格，还受拆迁成本加大、建筑材料价格和人工工资水平上升直接推动了房地产价格的上涨。另 外消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设的成本，促进了房价的上涨。湖州市09年商品 房均价为约4689元/平米，较08年4224元/平米的价格，每平米价格上升了约465元，增幅达11%。 空置面积继续下降 随着近阶段的房地产市场的逐渐回暖，整个空置率有所降低，截止至09年11月末，湖州商品房空置面积84.13万平方米， 同比下降0.6%，其中住宅空置面积同比下降了32.8%。 。。。。。。以上无文本格式，具体下载查看