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市场供给充足，下半年市场竞争空前高涨
市场遇冷超乎很多开发商的预期，新政之前预计上半年将要进入市场的，可能会在延缓在下半年集中推出，也可能等市场大势确定之后再开
政府对本轮调整的决心和力度是前所未有的，可能短期内不会救市
汇丰行建议：
放弃幻想——调整心态积极应对；
谨慎入市——规避市场风险；
快进快出——抢在衡水市场未变更坏之前的一波，短期加速去货
现金为王——重定全年计划，量入为出，合理安排现金流
高手运营——与有诚信、有经验、有实力的伙伴合作
汇丰行建议应对的措施
1、大型项目的出现
前几年的项目多为小项目，从体量、售价、产品素质等各方面都比较小，近两年随着政府对
土地监管力度的加大，房地产开发门槛的提高，加上有品牌的、有资金实力的开发商的介入
和本地开发商实力的增强，一些规模较大的项目纷纷推向市场。
2、市场对于居住品质的要求提高
随着经济水平的提高和消费理念的完善，衡水市场消费者对于居住品质的追求也越来越高，
房子已不单单是满足居住，对于房屋格局、功能、舒适性、景观、配套等要求进一步提高
3、产品供应的多样化
一方面是与购房者的要求形成呼应，另一方面是开发商房屋规划设计的水平的进一步提高，
目前衡水市场房屋供应已由前些年的单一、雷同向多样化、特色化、个性化发展，如小高层
逐渐兴起、景观设计的进一步引入，社区配套的大力开发，户型设计的多元化等
衡水市场特点概述
4、价格涨幅缓慢但平稳
价格方面，均价从05年的“一两千”级别上涨到现在的“三千”乃至“四千”级别，增幅翻了一番，且从目前局势看，仍有继续增长下去的可能与动力，但目前市场总体均价与省内其它地级市相比仍处于较低的水平，增幅仍缓慢。
5、客户的地缘性严重
虽然衡水房地产市场正处于由初级阶段向中级阶段的转变之中，比如客户的地缘性因素与区
域性因素，出去特殊因素，大部分客户很难到长期居住地以外的区域去选购项目，桥西客户
很难到桥东去置业，这样造成房地产供应的局部失衡，某个地域过量而某些地区不足。
6、营销策划水平大幅度提高
随着一些外来开发商和营销代理机构的进入，一些先进的营销理念和手段纷纷进入市场，整
体的提高了营销水平、加快了项目销售进度的同时，促进了市场和开发商的成熟
1、建筑形式：整体以多层为主，而从市场反映和需求来看，对于小高层、高层高生活成本的顾虑导致此区域多层需求量更大。
2、体量：随着城中村和一些企业的拆迁改造，桥东市场不乏太阳城、宜居家园、锦绣东城这样的大盘，吸引了大量消费者的关注与参与，在一定程度上加速了区域市场的成熟
3、价格：桥东市场属于整个市场的价格洼地，整体售价地处桥西市场近300-500元，而根据衡水的收入推算，这300-500可能就是促进购买的终极因素
4、销售：目前各个项目都在进行新房源的推售，虽有地缘性因素，整体压力也较大
1、建筑形式：桥西代表的是衡水市的新形象，属于新城区，整体以高层小高层为主
2、体量：各项目的整体体谅都表较大，且仍有更多的新项目将推出市场
3、价格：代表着衡水市场的高端群体，均价都在3300左右
4、销售：目前各个项目都在进行新房源的推售，市场竞争压力非常大
■地理环境：
项目位于衡水市东南新兴的居住板块—河东板块，此版块以东方太阳城为主要代表，但在整体的
地理位置上属于偏、远、乱的区域。虽距离衡水发展方向-南向较近，但难以借势。
■区域环境：
项目本身处在一个正在成熟中的较大的居住区内，因此目前各种配套都属于较小的配套，不大但
是比较齐全，项目整体被城中村包围，不易被发觉同时难以给人以高档次的感觉。
■市场环境：
项目附近在售或将售的项目较多，且体量都不算小（见前部分），因此目前各项目都在进行新房
源销售，整体竞争较为严峻
项目面临的环境
项目基本素质分析
■位置：京大路与交口，南临春华路路，北临程富路，西临青园街，东临翠微路
■总体量：一期50亩约6万㎡，共12栋“6.5F+1”多层1栋11F小高层，半地下车库
■户型及面积段：75-85㎡占15%，85-110㎡占75%，大于120㎡占10%
■周围配套：衡中、北门口小学、滏阳中学、二院、康复医院、衡水汽车东站
■目前工程进度：一期拆迁完毕
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