抓住历史机遇分享城市价值 ----中铁物资集团地块前期策划 .12
谨呈：成都市金牛区人民北路街道办事处
写在前面： 在展开工作之前，我们需要清晰认识我们的使命。 铁西宾馆地块，我们的使命是什么？ 作为一个占地仅16亩的小型地块，显然无法对提升区域价值作出巨大贡献。 因此——
目标界定
通过对市场环境和地块属性的研究 分析，提出准确的地块定位，以 实现土地价值最大化 这是我们要研究的核心问题

定位思路
宏观环境影响
地块属性研究
物业发展机会分析
项目定位建议
对宏观经济环境及政策、行业发展态势分析，为项目定位建立理论基础

通过对地块自身及外部条件分析，对地块开发可行性进行判断

通过各种物业形态基于本地块条件下的可行性分析，对地块开发方向进行定位

基于开发方向定位上的功能、形象等各种具体定位

宏观环境影响
宏观经济发展态势 房地产行业发展态势
宏观经济
国内整体经济运行走势良好，GDP、固定资产投资、消费品市场、外贸进出口、人均可支配收入等主要经济指标呈现稳定上升趋势

受国内经济大环境带动，成都市整体经济运行也呈现快速发展态势，除固定资产投资外，其他主要经济指标增幅均高于国内平均水平

国内及本地区经济大环境良好，宏观经济发展呈现稳定上升趋势，良好的市场氛围带动投资信心的增强

市场资金
国内货币供应量自09年开始保持大幅增长，流动性过剩，需要合理的投资渠道释放压力

CPI数据同比保持上升趋势，进入后增幅明显，预示未来通胀预期加剧，抗击通胀将成为中国经济的重点

货币流动性过剩，通胀预期加强，对投资渠道和收益提出更高的要求，房地产行业稳定高额的回报一直是投资市场的首选之一

发展规划
下半年的中共十七届五中全会上通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》提出： 加快转变经济发展方式，开创科学发展新局面；坚持扩大内需战略，保持经济平稳较快发展；推进农业现代化，加快社会主义新农村建设；发展现代产业体系，提高产业核心竞争力；促进区域协调发展，积极稳妥推进城镇化。 即将启动的“十二五”规划在经济结构战略性调整将迈出更大的步伐，将从经济社会发展的主要矛盾和问题入手，在健全市场配置资源机制、加快调整国民收入分配格局、破除城乡二元体制、创新公共服务体制等方面，提出重大改革任务。其中，结构调整为首要目标，社会建设则摆在更加突出的位置

“十二五”的启动，预示着国内经济结构将发生整体性变化，内需逐步回升，新一轮投资热潮即将到来

国内经济大环境良好，随着“十二五”启动，面临经济结构转型，大力拉动内需等系列机遇，新一轮投资热潮即将到来。 通胀预期加强，抗击通胀将是中国经济的重点

鑫寓安观点： 国内整体经济形势为房地产行业发展创造了有利机会

宏观环境影响
宏观经济发展态势 房地产行业发展态势
政策影响
业界要闻
全国市场
国房景气指数从09年开始大幅攀升，10年受政策因素影响有小幅下调，总体仍保持高位水平。 全国房屋价格销售指数10年走势与国房景气指数保持一致，有小幅调整，总体保持缓慢上扬。 全国房地产开发投资额增幅明显，所占固定资产投资比例呈现逐年上升趋势

全国市场
全国房地产行业新开工面积、竣工面积和销售面积进入09年后呈现快速增长。 10年受政策因素影响预计销售量有小幅回调，但开工量的大幅增加表明开发商对房地产整体市场前景预期乐观；同时较低的竣工量预示进入11年后市场供应量将呈现上升趋势

地区市场
成都地区房屋价格销售指数走势与全国相一致，但整体水平略低，尚有一定上升空间。 成都地区房地产开发投资比例始终高于全国平均水平近9个百分点，表明本地区房地产开发投资热度较高

地区市场
从连续数年的供销情况分析，住宅市场整体供小于求，未来市场存量不足。 10年成都地区住宅市场受调控政策影响，投资需求受到打压，供应量和成交量均有所下滑，但纵观全年1-11月供销比仅为1.19，预示供应量紧缩的现象在短期内难以改变，物以稀为贵，住宅物业仍将成为未来市场的热门产品

地区市场
10年成都地区住宅市场平均售价大幅攀升，上半年平均售价达到7352元/㎡，增幅超过20%，为历年之最；全年1-11月各行政区平均成交价格仍保持较高水平，价格水平最低的成华区也达到6500元/㎡以上，大幅攀升的成交价格有利于提高开发商信心，刺激住宅物业的开发力度

地区市场
成都地区商业市场自08年起进入快速发展期，成交价格涨幅明显，连续数年保持较高的价格水平，受此影响09年-10年成交势头良好，供销比在所有物业中最低。考虑住宅物业投资需求受到打压，投资资金将大幅流入商业物业市场，预期未来仍将保持较好的发展势头。