是一种理想， 是一种生活， 是一种体验， 是一种期待
但不只是居住！
最新12月
麓景台（原名）项目营销策略总纲
我们对目标的理解
突破项目现状制约—— 实现销售均价：13000元/㎡ 实现快速销售：月均销售40套以上
解题思路
目标的解题思路
策略总纲
营销部署及攻略
市场分析
本体分析
客户分析
市场分析
环市东——淘金：「淘金」时代的魅力
高级写字楼、酒店商厦云集，时尚购物中心精彩纷呈，咖啡店、酒吧西餐……‖音乐与舞姿，衣香鬓影！这里，曾被誉为广州中环！淘金住宅区为广州九十年代发展起来现代高尚住宅社区，是现代都市新贵聚居之地。淘金，成了优越、高尚、成熟的代名词。进驻淘金，代表了身份与生活质素的全面提升。——这特别的感觉，不仅来自物质，更来自内心。 淘金北小区、华侨乐苑、淘金花园、麓湖阁等高尚住宅物业先后崛起，在这一区域掀起一个个楼市热潮，制造了一个个城中热点话题，最终造就了高尚住宅区的市场气候

在广州旧城区中，越秀区供应量最低，但价格排名与全市水平相近

最新1-11月广州市十区住宅交易登记累计信息
数据来源：《阳光家缘》网
市场审视
楼市折点已具备条件，何时出现难预期

国六条 穗七条 央行短期内五次加息 发展商拿地一次性支付地价 房贷新政 货币政策：从紧 …
10月份，广州楼市成交量锐减18％； 11月份，广州楼市成交价格下降9.9％，为两年内首次下滑两位数； 12月6日，土地盛宴仅7家开发商参与，楼面地价比同区地王下滑35%-63%； 10月和11月，退房率的大幅增加； 广州首宗限房价卖地现身萝岗 …
市场审视
竞争对手的分布情况
淘金区域目前暂无一手房地产项目，区域空白明显

区域二手楼参考
淘金区域二手售价较高。目标群体消费力较强

周边项目参考——保利麓苑
周边项目参考——淘金家园
周边项目参考——万科金色家园
周边项目参考——东山紫园
市场分析小结
项目所处淘金区域竞争主要来自二手楼，片区一手供应市场空白明显，后续供应量少； 区域形象较好，档次较高，消费能力较强； 传统的商住旺区，配套齐全；
政策打压楼价，市场整体走势难以预测； 片区发展定位有待细化，前景不清晰； 区域一手楼价、片区二手楼价较高，属外向型市场，面临其他区域竞争

项目分析
项目位置介绍
项目地处麓苑路，偏离传统居住区和商业区； 项目周边主要为高档写字楼、酒店、高档商场等 项目与旺地中心（花园酒店、世贸）步行距离15分钟左右
项目地处环市东商务区边缘，周边生活配套设施齐全、档次高，片区价值明显，但地段价值不充分

本案
淘金居住区
环市东 商务区
周边形象
项目
保利麓苑 旧居民楼
省第二中医院
旧民居
麓湖阁 麓苑阁
周边对望严重 缺乏可利用自然景观 旧民居影响档次
项目经济指标
总用地面积：10201㎡ 总建筑面积：80740㎡ 由三栋32层塔楼组成 容积率：8 总户数：768套 车位：278个
项目容积率较高； “烂尾楼”对项目形象有较大影响； 土地使用年限较短； 上海公司设计，提升附加值

项目简述
1993年开始开发，最新7月基本竣工，一直处于“烂尾楼”状态。 项目当时已经完成全部主体工程以及90%以上的外装修和70%以上的内装修。 发展商已获得：212套住宅、247个车位、共33267㎡的所有权（或被委托）销售面积。 已委托上海金螳螂公司重新设计外立面、户型、园林等

项目外立面点评
项目外立面（新设计）用色简洁，线条简单，而层次感丰富，现代感较强，与周边旧居民楼明显区别档次

项目户型设计点评
大厅大房设计，市场稀缺明显； 三梯八户，实用率低； 大部分单位存在不规则厅房，影响得房率

园林设计点评
园林设计充分根据项目地形及规划、规模限制，合理利用空间，营造出较佳的视觉效果，弱化了项目周边环境欠佳、以及缺乏自然景观的劣势

本体分析小结
项目地处环市东商务区边缘，周边生活配套设施齐全、档次高，片区价值明显，但地段价值不充分。 周边对望严重、缺乏可利用自然景观、旧民居影响档次。 大厅大房设计，市场稀缺明显，但实用率低、得房率低。 项目外立面现代感较强，提升档次。 园林设计弱化了项目周边环境欠佳、以及缺乏自然景观的劣势

客户定位
目标客户群的分析定位
项目的主要客户群： 本地人、生意人或企业主及企业管理层，以及中高层公务员。
策略总纲
SWOT分析
发挥综合优势 树立中心区高形象
加强展示提高价值点
集中强势推广体验营销
强调产品价值用产品打动客户
。。。。。。以上无文本格式，具体下载查看