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滨州市丰汇地产项目市场调研研究报告PPT_97页

资料大小:20627KB(压缩后)
文档格式:PPT
资料语言:中文版/英文版/日文版
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更新时间:2016/9/3(发布于山东)

类型:金牌资料
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文本描述
滨州市丰汇地产项目市场研究报告 顾问之道 本项目的研究思路 市调一览 城市现状 CHAPTER1 市场现状分析 滨州市位于黄河下游,地处黄河三角洲腹地,北临渤海,东与东营市接壤,南和淄博市毗邻,西同德州市和济南市搭界,是山东的北大门。现辖六县一区和经济开发区,版图面积9600平方公里。 地理位置 滨城地处黄河三角洲腹地,是山东的北大门 滨州市处于环渤海经济圈的中间,是济南经济圈、胶东经济圈和京津塘经济圈的交汇处,交通便利,济青高速、滨博高速、京滨高速和205、220国道穿越境内,是连接苏、鲁、京、津的重要通道。津汕高速大高至鲁冀界段、威乌高速辛庄子至邓王段、滨德高速、黄大铁路滨州段、黄河公铁两用桥、中国滨州大高通用航空城、滨州万吨级港口等一大批基础设施建设项目正在加紧建设。 交通概况 滨城区有高速、国道,缺少铁路,整体交通尚可 城市特点1:生态园林型城市 滨州市的”四环五海”工程,环城公路、环城水系、环城绿化带、环城风景区以及东南西北中五座平原水库。 城市特点2:能源型城市 胜利油田是中国第二大油田,滨州市为胜利油田采集工作区域之一,大量石油工人定居在滨州。 城市特点3:宜居型城市 滨州市生态环境优美,没有化工污染,社会文明健全,居住空间舒适,属于幸福感城市 城市特点 生态园林型城市、能源型城市、宜居城市 GDP发展总量 单位:亿元人民币 GDP增长速度 说明:最近10年,滨州市GDP保持了稳定的增长。滨州市GDP增速由从2007年的16.1%下降到2012年的10.8%,再到2013年的9.8%,呈现出由高速增长逐渐过渡到中高速,逐步回归到潜在合理区间的趋势。 经济增长 GDP稳定增长,增速趋于合理 经济增长 人均GDP稳定增长,增速趋于合理 人均GDP发展总量 单位:亿元人民币 人均GDP增长速度 说明:最近10年,滨州城镇居民可支配收入增长迅速,保持了10%以上的年增长率,购买力进一步增强,人民生活进一步改善。 滨州市户籍人口412.85万人,其中滨城区总人口只有63万,人口增长以自然增长为主,人口总量变化不明显。 滨州市外来流动人口呈现缓慢上升趋势。随着国家“黄、蓝大开发战略”的实施,包括魏桥铝业在内的大企业选址滨州开发区,人口集聚效应和带动效应逐渐显现,购房需求未来将逐步增加。 滨州中高端客户数量相对较少,市场产品对中高端客户吸纳能力不足,部分潜在客户外流济南、青岛、淄博等大城市,因此对中高端物业需求有限。需求主要以刚性和婚房为主。 城市人口 人口总量较少,总数变化不明显,需求以刚性和婚房为主 城市规划 滨州市形成东、西、南、北、中五个功能区。 滨州依据市场资源优势和产业前景,在东、西、南、北、中五个方位重点发展大型专业市场、高档住宅、休闲观光、物流配送、商务金融,形成五个功能区。 项目位于西部高档住宅生活区,与德坤华府相对。该区域规划建设多所大型超市,并打造黄河三角洲文化创意产业园,发展前景很好。 小结 滨州经济发展与国家经济发展同步,增长率迅速,居民生活水平不断提高,对于改善居住有了更高的需求,同时在经济基础上也有了良好的保障。 滨州城区人口数量较少,吸纳外来人口能力不足,近几年人口数量变化不大,城市化进程较国内大中城市慢,对住宅数量的需求增长较慢。 项目所在的滨州开发区作为滨州极具发展潜力的区域,未来发展前景广阔,但是由于滨州市在山东省的吸引人才能力不足,外来人口数量少,城市内主要需求以刚需和婚房为主,因此项目适合做纯刚需产品。 城市现状 城市发展现状 CHAPTER1 市场现状分析 市场现状 滨州房地产发展历程——共分为五个阶段 1、第一阶段:2000—2003年房地产孕育期 2000年到2003年,滨州房地产市场仍处于孕育期,居民购房处于福利分房与团购到市场化购房 的过渡阶段。市场购买以团购与单位购买为主,即使商品房也是如此。部分单纯销售的商品房 处于原始营销阶段。 主导房价的不是市场,而是成本,几乎所有集资建房者只要付出建造房子的成本价即可拥有住 房。但也就是这时,国内一线城市如深圳、广州等地的房地产却已经进入高速发展和成熟期, 随着这些一线城市的先进开发理念传入滨州,特别是外地开发商进驻,把房地产开发推向了市 场化的浪潮中。 2、第二阶段:2004—2006年高速发展期 滨州城市经济情况的改善,城市化进程的加快,使更多的投资者嗅到了房地产市场的商机。这 时,大量外地开发商、策划代理公司涌入,使滨州的房地产业由潜伏发展转变为逐渐升温。 市场现状 滨州房地产发展历程——共分为五个阶段 3、第三阶段:2004—2006年高速发展期 另外,政府也加大力度的推进房地产业的振兴,城市的新规划、西区的新建、政府的新迁、道 路环境的改善,为房地产开发提供了良好的环境。这时,更多的外地开发商及策划代理公司涌 入,与本地开发商共同推动滨州房地产随即进入高速发展阶段。 4、第四阶段:2007—2009年相对成熟稳定期,2008年市场在稳定中发展前进 滨州景观资源最好、地段最具升值潜力的区域,也就是环中海片区,已经成为滨州房地产市场 中高档住宅的主要供应区域。国内一、二线城市的专业策划代理公司协同开发商在该片区展开 殊死搏斗,无论从产品、环境等方面的设计上,还是营销推广上,带来的将是一场风起云涌的 “革命性”新住宅运动!可以预见,2007年以后滨州房地产市场随即进入成熟稳定的发展阶段。 5、第五阶段:2010—2013年国内三线城市中较为明显的成熟市场 虽然从营销角度来说,滨州市场较难去化,但是从纯粹市场角度来看确实比较成熟的市场: 由于较大的供需比例失衡和消费力后劲较弱造成的销售难度增加,要求开发商不断研究需求市 场的特征,不断研发适合市场的产品,提高服务、提高营销水平,滨州与淄博一样,已然处于 国内三线城市较为成熟的市场水平。 。。。。。。以下略