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福建金辉房地产福州市住宅市场分析报告DOC_72页

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更新时间:2016/5/23(发布于福建)

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文本描述


7月份
福州市住宅市场分析报告
报告单位:福建金辉地产企划部
报告时间:
〖报告目录〗
第一章:近期宏观经济相关信息及分析
第二章:福州市规划相关法规信息分析
第三章:福州市地土地市信息分析
第四章:福州市7月份住宅市场分析报告
第一章:近期宏观经济相关信息及分析
第一节:“一条龙”调控全国土地房市
央行对房地产信贷情况“关心”的同时,近日,建设部和国土部连续发文,分别开出5帖“药剂”,从楼市的住宅供应、市场交易、土地供应、住宅保障等产业链各个环节,“一条龙”调控。
今年1~6月份房市情况,40个重点城市上市预售的套均建筑面积115平方米,有15个城市高于120平方米。部分城市房价上涨仍然较快,今年6月份,70个大中城市中,8个城市新建商品住房价格同比涨幅超过10%,19个城市月环比涨幅超过1%。
建设部目前对楼市调控的5大重点确定,地方政府要加强落实:一、为加大综合调节力度,引导合理的住房消费;二、为重点发展满足当地普通居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房;三、为加大整治查处力度,规范房地产市场秩序;四、为有步骤地解决城镇低收入家庭的住房困难;五、为继续合理控制城市房屋拆迁规模,控制被动性住房需求。制止片面强调以地生财的做法。
当前土地管理的违法违规等5大问题值得重视。土地调控必须完善责任制度,实行问责制。当前要重点查处非法批地、未批先用、批少用多、非法低价出让国有土地使用权等问题。
国土部推出的5大措施为:一是提高征地成本;二是规范土地出让收支管理,国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算,实行“收支两条线”管理;三是提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准;四是统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准,工业用地原则上实行招标拍卖挂牌出让;五是加大建设用地取得和保有环节的税收调节力度,提高现行城镇土地使用税征收标准,完善耕地占用税的有关规定。
第二节:市场供需将发生错位
国务院发展研究中心宏观部发布的《2006-2010中国房地产发展预测报告》中也提出,预计国内城镇居民住宅需求面积(人均住宅建筑面积)将从2004年的25平方米,提高到2010年的35.66平方米。以常见的三口之家推算,每户住房面积应为107平方米。很多城市中最受购房者欢迎的,是单套建筑面积在90~120平方米之间的产品。若此推测成立,则新政实施后大量90平方米以下户型的房子,与主力买家的实际需求之间,可能会出现一定程度的错位。随着一系列新政措施的有效落实,经济适用房及限价商品房等产品更多开发,加上调整项目规划后,大量小户型住宅全面上市,新增住宅供应量尤其是供应套数有望反弹。
第三节:“上帝的归上帝,凯撒的归凯撒”
“上帝的归上帝,凯撒的归凯撒。”这句著名的西方谚语表明了政府过多干预房地产市场的现象,中国房地产市场下一步发展的关键是:政府对中低收入阶层住房问题承担责任,商品住宅交给市场自身调节,只有这样,才能为房地产行业留出足够空间。最现实的问题是,国土系统一直追求“垂直管理”,但人事、业务和经费三者却不能同时到位,“垂直管理”下的各地国土部门依然受制于地方政府,看着地方政府的眼色“补办用地手续”的窘况,只怕一时难有实质性改观。“我们多数都是好孩子,父母不成熟。”有开发商用调侃的口吻评论政府近期频繁的行政干预。
迫于新政压力,相当一部分开发商可能要放弃小户型项目开发。商人做生意追求的是赢利,要赢利就得开发适销对路的产品,对前景不明或不被看好的生意,不做也无可厚非,至于住房保障问题,原本就是地方政府的责任,开发商应积极配合,但不是当然的承担者。但不管开发商是不是有足够勇气“用脚投票”,政府继续贯彻新政的决心,看来一段时间内不会改变,房地产行业随着市场降温逐步进入调整期的趋势,也是不可避免了。
现在要建立和谐社会,关键是不要把目标盯在价格上,而是要放在分离房地产市场资金和房地产社会保障资金上。如果把二者混为一谈,通过价格微调,很难实现政府想实现的和谐社会的目标。当民众把房价高攀、攒钱的速度永远追不上涨价速度的愤懑口水吐到开发商身上时,房价其实已经在承担它本身不能承受之重,开发商有代地方政府受过之嫌。市场的归市场,政府的归政府,各自干好分内事,社会和谐好求!