太平世家物业公司在案例中学习物业管理法律法规教材 本课程，您可以了解到： 第一部分法律概述 第二部分物业案例 一、法律的概念 二、法律的广义与狭义理解 三、我国法律的层次 四、我国目前物业管理法律法规的层次 第一部分法律概述 五、目前比较重要的一些物业法规 法律就是国家按照统治阶级的利益和意志制定或认可、并由国家强制力保证其实施的行为规范的总和，包括宪法、法律、法令、行政法规、条例、规章、判例、习惯法等各种成文法和不成文法。法属于上层建筑范畴，决定于经济基础，并为经济基础服务。 法的目的在于维护有利于统治阶级的社会关系和社会秩序，是统治阶级实现其统治的一项重要工具。所以，法是阶级社会特有的社会现象，它随着阶级、阶级斗争的产生、发展而产生和发展，并将随着阶级、阶级斗争的消灭而自行消亡。 一、法律的概念： 二、法律的广义与狭义理解： 广义的法律：是指法的整体，包括法律、有法律效力的解释及其行政机关为执行法律而制定的规范性文件。 狭义的法律：专指拥有立法权的国家机关依照立法程序制定的规范性文件。 1、宪法：又称为“母法”，是国家法律效力最高的法律，所有的法律、法规等都必须服从于宪法，不得与宪法的规定相冲突。由全国人民代表大会制定。 2、法律：由我国的最高立法机构——全国人民代表大会及其常务委员会制定。如《物权法》。 3、行政法规、条例：由国家行政最高机关——国务院颁布。如《物业管理条例》。 4、部门规章：由国务院各部、委制定的。如建设部颁布《物业管理企业资质管理办法》。 5、地方性法规：由各省、市、区等地方人民代表大会制定的。只能适用于地方。如《河南省物业管理条例》。 6、地方性规章：由各省、市、区等人民政府制定。 三、我国法律的层次： 1、宪法； 2、物权法、合同法、民法通则等； 3、物业管理条例； 4、物业管理企业资质管理办法（建设部）、物业服务收费管理办法（建设部、发改委）、城市异产毗邻房屋管理规定（建设部）。 5、河南省物业管理条例； 6、郑州市物业服务收费管理实施细则 四、我国目前物业管理法律法规的层次： 五、目前比较重要的一些物业法规 《物权法》 《物业管理条例》 《物业服务收费管理办法》 《物业管理企业资质管理办法》 《住宅专项维修资金管理办法》 《最高人民法院关于审理物业服务 纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 《住宅室内装饰装修管理办法》 《保安服务管理条例》 《中华人民共和国侵权责任法》 《房屋建筑工程质量保修办法》 《河南省物业管理条例》 《业主大会和业主委员会指导规则》 国家级 部门级 省级 《河南省物价局、河南省住房和城乡建设厅 关于物业服务收费管理办法》 《河南省物价局 关于机动车停放保管服务收费管理办法》 市级 《郑州市养犬管理条例》 《郑州市物业服务收费管理实施细则》 声明：以下案例均系真实的。案例的最终结果不排除有偶然性，但学习案例的主要目的是吸取别人的经验和教训，学会举一反三！因此，案例本身是什么样的结果并不重要！ 第二部分培训案例 房中房 一、某小区装修监管不力，导致出现“房中房” 某小区C6栋601房业主于2008年12月8日申报装修。几天后，开始正式装修。在装修巡查中，管理处发现业主将其中一个房间改成了卫生间，属于重大违章情况。管理处随即进行了制止，发出了《整改通知书》，但制止的效果甚微，导致业主仍然继续在装修，并且在5月底完成了装修活动，“房中房”已经形成。 另据了解，C6栋601、602房曾在2009年3月向管理处提出装修延期的申请，管理处居然同意其申请，并延期至5月底。 理解要点与启示： （1）告知义务：《物业管理条例》第53条： （2）制止、报告义务：《物业管理条例》第46条 《住宅室内装饰装修管理办法》第17条 《物业管理条例》 第五十三条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。 物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。 《物业管理条例》 第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面 法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。 《住宅室内装饰装修管理办法》 第十七条 物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的，或者有违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。 关于配合做好“房中房”专项整治工作的通知 穗国房字〔2009〕529号 各物业服务企业： 贯彻市政府《关于开展房中房整治工作的通告》（穗府〔2009〕22号），现就各物业服务企业依据法定职责，积极配合做好“房中房”专项整治工作提出如下意见，请遵照执行。 一、整治范围 全市违法改建室内结构的房屋。根据《河南省物业管理条例》第五十五条第一项、第三项规定，包括以下三种情形： （一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构，影响房屋安全的； （二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房的； （三）将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房或厨房上方的。 二、工作内容 各企业应严格按照物业管理相关法规、政策规定及物业服务合同的约定加强物业服务工作，进一步加强日常巡查，在做好物业管理区域内房屋租赁信息收集、上报的同时，对发现的“房中房”行为及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告物业管理区域所在地的区、县级市人民政府建设行政主管部门，由有关部门按照《河南省物业管理条例》及时予以查处。 三、工作要求 各企业应高度重视，充分认识开展“房中房”整治工作的重要意义，积极配合行政主管部门做好“房中房”整治工作，物业服务企业未及时劝阻、制止、报告的，将视情节，单独或合并给予以下处理： （一）给予通报批评，并在市物业管理行业协会网站上曝光； （二）取消当年的“物业管理示范小区（大厦）”项目评选资格； （三）已取得“郑州市物业管理示范小区（大厦）”荣誉的，由市物业管理行业协会取消荣誉，并作摘牌处理；已取得国家、省“物业管理示范小区（大厦）”荣誉的，上报有关主管部门，建议取消荣誉并摘牌； （四）两年内不推荐晋升物业服务企业资质等级。 特此通知。 郑州市国土资源和房屋管理局 郑州市物业管理行业协会 二OO九年五月三十一日 （3）如何有效进行装修管理？ 及时发现、及时制止