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MBA硕士论文_中信国安投资养老地产发展战略研究(60页)

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更新时间:2016/4/29(发布于江苏)

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文本描述
摘要
根据联合国教科文组织有关老龄化的标准,中国在2001年正式步入老龄
社会,而且老龄化人口总数和比例在未来的30内仍以加速度的增长。由计划
生育政策所带来的少子老龄化使得对适老化住宅、老年人照料护理服务的需求
急剧扩大,而目前相应的市场供给和需求之间还存在很大的差异。
一方面,随着中国老龄化的发展,逐渐孕育着一个潜力巨大的养老产业市
场。据中国社科院养老研究所测算,目前中国养老产业的商机约为4万亿人民
币,到2030年可能增加到13万亿人民币。
另一方面,中国的房地产行业经过20年的繁荣发展随着全球化的经济衰
退,以及国家对房地产行业的宏观调控,业界普遍认为,中国房地产业正式挥
别井喷的黄金时代,而不可避免地进入了深度调整阶段。在面临行业洗牌的前
提下,一味专注于住宅开发的房企已所剩无几,更多手握海量资金而且融资渠
道丰富的房地产开发商,在寻求多元化、专业化的转型过程中不约而同地选择
了养老。
因为养老产业具备和金融结合的良好属性,而且养老的规模化也离不开大
型养老社区的开发建设。据不完全统计,截止目前已有包括万科、保利、远
洋、龙湖、华润、复星等80多家知名房地产公司进入养老产业,养老地产成
了大型房企转型的不二选择。
中信国安做为国家爱晚工程的理事单位和投资人,很早就涉足养老产业,
并于2013年正式在全国的多个待开发地块中,植入养老功能组团,正式进军
养老地产。但是在实际项目的开展过程中,面临着无现成经验可借鉴,无成熟
的盈利模式可参考,无规范的标准可依照等诸多问题。
本文通过对美国典型的养老模式的分析比较,并到美国大型养老机构的实
地考察,通过对从业多年的养老地产开发企业、养老服务企业高管的访谈,总
结出其中一些行业内在规律,并结合中国国情和中信国安的现状,总结得到:
养老服务业利润率相对稳定,而且会随着服务水平、利率、通胀而增长,一个
养老机构从开始营业到收支平衡行业平均时间在3-8年。而前期的养老机构建
设、土地成本等支出成本较大,如果仅仅依靠养老运营收入,将会使得投资回
收周期相当长。养老地产的出路在于先要规模化,首先,通过积极参与中央政
府和地方政府的保障性养老项目借助PPP等融资工具,做大基础的保障型养老
市场规模。其次,借鉴美国的CCRCs老年社区模式,资源集约化,通过优质服
务保证较高的入住率,从PrivatePay的客户群中赚取利润,从而产生持续稳
定的现金流;再次利用REITs、债券Bonds等资产证券化工具来增强资产的流
动性和变现能力,从而能让养老地产能持续稳定地发展。
通过销售适老化住宅,快速回笼资金,享受养老地产的开发收益;中期持
有并出租养老公寓可以长期享受养老地产的租金收益资产增值;长期运营
CCRCs社区既可以长期支配一大笔持续稳定而且连续增值的现金流,而且还可
以坐享资产升值的收益,可以有效地对抗并冲销经济周期波动。
关键词:老龄化CCRCs现金流资产证券化REITsPPP