摘要
本文所指房地产私募股权投资基金（简称“房地产私募基金”）
为私募股权投资基金中专门投资于房地产的一种基金类型。房地产私
募基金在中国是一种新兴事物，在2007年6月新的修订合伙企业法
施行，有限合伙企业成为合法的企业组织形式后，有限合伙型的房地
产私募基金成为房地产投资基金的主流形式。
目前中国对房地产行业的政策调整和资金紧缩政策，导致房地产
开发企业必须转变传统的运营模式和融资模式，寻找新的融资渠道，
房地产基金以其灵活的投资方式，基本不受政策影响的决策优势，得
到了快速的发展。
目前中国房地产私募基金普遍使用的投资决策方法是传统房地
产投资项目中以ROE和回收期为代表的静态分析方法，部分基金也使
用相对更加先进些的基于折现现金流（DCF-NPV）的动态分析方法。
传统的静态和动态分析方法均无法把握房地产私募基金在目前
复杂多变的房地产市场进行项目投资各个阶段中的不确定性；与之相
比，不确定性环境下投资决策的实物期权方法在国际上已被广泛应用
于项目的价值评估与投资决策和企业的柔性决策等方面。
本文结合房地产私募基金项目投资和管理的实践，首先在房地产
开发项目（基金投资标的）层面上回顾和研究了传统房地产项目投资
决策理论，指出了传统房地产项目投资决策理论和方法的缺陷，在详
细阐述了实物期权理论后，探讨了实物期权在房地产开发项目投资决
策中的应用；
其次探讨了房地产私募基金自身的投资决策架构、决策分析方法
及相应的法律、商务条件；研究了房地产私募基金如何利用实物期权
的战略思维观进行投资战略和决策的思考及调整，并根据在中国实践
中，房地产私募基金的投资策略、投资方式和投资限制的不同，提出
了实物期权在房地产私募基金投资决策中的应用模型。
最后运用实证分析方法，利用以往基金投资的房地产项目案例，
对上述研究进行了实证检验。
关键词：实物期权，房地产私募基金、投资决策