中文摘要
随着国家城镇化战略的实施，农村剩余劳动力逐渐向城市迁移，以及人们生
活水平的日益提高，使得对城市综合体的数量和质量的需求不断增强。而城市乃
至国家的土地资源相对比较稀缺，如何在城市有限的土地上建设集住宅、商业、
写字楼、星级酒店及购物广场于一起的供人们提供一站式服务的，立体的交通网
络，即城市综合体的定位成为城市综合体建设的重要问题之一。
基于此，本研究在对收集的文献资料进行深入分析的基础上，结合实际调研
所获得的相关资料数据和城市综合体定位的原则、步骤、方法及相关理论，在分
析影响城市综合体定位的因素基础上，对城市综合体市场定位和功能定位进行相
关分析，提出城市综合体市场定位和功能定位的主要环节及具体的定位策略；并
以天津中信城市广场综合体建设项目为例，在简要概述项目基本情况、主要内容
及必要性的基础上，利用上述提出的城市综合体市场定位和功能定位的主要环节
及具体的定位策略，分析天津中信城市广场综合体项目的市场定位和功能定位，
在此基础上，提出天津市中信城市广场综合体的具体定位方案，为天津中信城市
广场综合体项目建设提供参考。
关键词：城市综合体；综合体定位；中信城市广场；市场定位；功能定位
第一章绪论
1.1研究背景及意义
伴随着国家城镇化战略的实施，农村剩余劳动力逐渐向城市迁移，以及全社
会生活水平的快速提高，国家发展的城市化建设，更多的农村人口转到城市中去，
城镇化进程的加速，城市土地资源由于城镇化的进程而减少，使得城市综合体的
发展速度加快[1]。城市中核心的地段是土地稀缺的区域，那里又是城市的中心地
方，人口密集，客流大，更适合建设容积率高的城市综合体产品，综合体功能要
求高，城市综合体里面函括住宅，商业，写字楼，星级酒店及购物广场为人们提
供一站式服务，立体的交通网络，使人们的生活更加的便利。房地产市场的国家
宏观调控，微观的调控，经济与社会的，内生与外生的多层因素的影响，正因为
国家对于商业地产的调控不是很严格，然而带来的社会价值得到了政策的支持。
催生了城市综合体的发展进程，更加加快了综合体这种新的模式的速度
[2]。天津地区又是京津冀一体化战略的主要城市，地区经济在飞速的发展的同
时，核心地块的综合体效应显著，政府大力提倡综合体项目，综合体项目的政府
支持，在政策面上的大力支持，综合体项目所处的优越的地理位置，规划方案的
深度合理设置，便利的交通，和大量的需求群体是中信城市广场项目建设的优势，
随着现在人们生活水平的提高[3]-[5]，人们的消费由原来的物质观念逐渐的过度到
精神消费的层面，不再停留在原来的只是物质需求上，更多的是追求精神方面的
享受。人们对于功能要求的城市综合体的功能定位也就是在综合体中显现了重要
的作用。
然而现在我国综合体近几年才发展起来，经验不足，规划中的综合体在规划
上没有一个既定的标准，经验明显不足。现在有的已经营业的综合体也没有达到
既定预期的效果，例如上海松江新城综合体缺乏人气，这样非但提高城市的经济
水平，反而阻碍了地区的发展，所以在城市土地越来越稀少的城市里准确的房地
产市场定位是开发商开发项目的成败前提，特别是综合体的功能定位：商业，写
字楼，公寓，住宅，星级酒店等功能定位，为设计，规划，现场，物业等提供了
基矗尤其在商业地产市场面临着激烈竞争的时代，城市综合体的定位显得尤为
重要，定位的不准确，缺乏规划研究的经验，使得现在的综合体项目缺乏实践经
验的指导[5]。
基于此，本研究主要针对城市综合体定位进行研究，对了解城市综合体定位