张家港皇家首座商业配套项目策划提案报告 上海策丰房地产营销策划有限公司 商业项目部 2015年2月 敬呈:张家港市新城置业有限公司 项目认知 商业市场分析 项目SWOT分析 项目总体定位 市场存在空间 外部环境分析： ·宏观经济指标分析 发展规划 商业布局 业态组合 业态规划及配比 主题定位 售价研判 商户\租户访谈 项目分析： 地块分析 项目规划剖析 周边商业市场分析： 商业市场分析 商业业态分析 竞争项目分析： 供应分析 项目特性分析 策丰招商团队意见 业主及设计部门意见 项目定位研究思路 目录Contents ■宏观经济指标分析 ■商业市场分析 ■项目分析 ■厂商访谈 ■定位研究 ■项目定位布局与分割建议 ■销售方式与策略 ■销售均价研判 张家港市地区生产总值连续三年增长超过18%，超越了全国平均增长率， 是发展相当迅猛的城市。 576.2 705 1250 841.62 1050.02 亿元 国内生产总值 19.4% 17.8% 18.5% 19.1% 19% 地区生产总值 张家港市社会零售品消费总额2008年约达到157亿元，连续2年 增长率超过18%，高增长说明了张家港市的市民消费需求强劲。 亿元 82.08 95.87 112.2 133.18 约157 16.7% 16.8% 17% 18.7% 22.5 18% 社会零售品消费总额 张家港市房地产开发投资进入高增长期,但开发施工面积在逐步放缓. 房地产开发投资额（亿元） 开发房屋施工面积（万平方米） 903 43.48 51.55 893.1 房地产开发投资 张家港市城镇居民人均可支配收入达24800元，在全国县城经济百强县（市） 中列第三位，人均GDP达142000多元，反应了居民非常的富裕了. 人均可支配收入比较 （元） 21927 21013 22001 24800 市域总体规划： 1.市区规模：近期市区城市人口60万，其中杨舍城区36万人，金港城区24万人；远期市区城市人口87万，其中杨舍城区55万人，金港城区32万人。 2.结构布局：杨舍城区由城市核心组团、城北组团、城西组团、城东组团、暨阳湖组团、省级经济开发区北区和省级经济开发区南区，形成七组团结构。 3.杨舍城区近期发展方向：是以现状建成区为中心，主要向西、向南发展，适度向东发展。 4.近期建设：杨舍城区近期建设重点：城市核心区以完善城市功能为主；城西组团突出购物公园建设；城东组团加快物流园区、专业市尝梁丰生态园和文化中心建设；暨阳湖建设全面展开；城北组团严格控制。 ■宏观经济指标分析 ■商业市场分析 ■项目分析 ■厂商访谈 ■定位研究 ■项目定位布局与分割建议 ■销售方式与策略 ■销售均价研判 张家港市在物流港口、道路交通、外资利用、制造以及产业服务等方面都有非常 大的优势，但商业发展现状还比较滞后。目前，张家港市的商业圈就是以步行街 为中心，老商业中心商业面积约20万方，其中包括大约300家临街商铺，约80家休闲餐饮。另有六条相对专业经营的商业街道。具体如下： 商业市场现状分析： 步行街业态配比： 服饰45% 餐饮16% 鞋帽11% 娱乐5% 沙洲路步行街以品牌服饰专卖为主，休闲购物占整条街的八成，餐饮占到16%。 通讯数码8% 食品5% 百货8% 金银珠宝10% 杨舍西路商业街业态配比： 杨舍西路沿街商铺还是主要以服装鞋帽为主，饰品、银行配套 及其他等所占比列相近，以及形成特色街区，人气比较足。 服饰50% 鞋帽20% 银行等配套15% 饰品10% 其他5% 杨舍东路 杨舍东路是张家港市初具 规模的特色餐饮街，经过 一段市场培育，已经形成 了一定规模的特色街区， 培育了一批忠实的消费群。 整条街区的夜市商业气 氛浓厚，是张家港特色 餐饮行业的代表。 杨舍东路商业街业态配比： 餐饮70% 其他20% 娱乐10% 杨舍东路沿街商铺餐饮商户占到七成，是张家港初具规模 的餐饮一条街。 沙洲中路 沙洲中路是步行街的一个延续，其业 态也较丰富，其中以大中型餐饮和娱 乐业最为集中。宝丽金、百乐门精英 会所、金海华餐饮等具有代表性。 沙洲路以西大多是商业配套的业态， 相对家居布艺比较聚集。 沙洲中路业态配比： 家居10% 餐饮25% 其他20% 娱乐45% 沙洲中路沿街商铺还是主要以餐饮、娱乐为主，以西还有 一定比例的布艺家居店，属于市区的成熟商业街区。 香港城 规模：建筑面积18万平米 整体定位：国际级全业态一站式商业中心 功能定位：集购物、餐饮、休闲、娱乐、 现代商务、度假为一体 位置：东二环路与东苑路口 已开业欧尚、奥特莱斯，同时 提出前三年返租7－8％，并有统一经营管理 价格：预售均价为1.7－1.8万/平米（沿街）、 1.5－1.6万（内街） 实际实现均价：发展商为提升板块人气、提升 物业价格而投入较大招商力度，由于欧尚租金 相对低廉，整体实际销售价格为1－1.2万元。 欧尚超市 奥特莱斯 （一站式综合性购物商业城）