[天临-湖景别墅]营销提报 上海爱瑞房地产营销策划有限公司 澄湖震撼力作，坐拥最美湖山 携幽谷清风，弄澄湖之云影，我们寄情于自然山水的精神和谐，吸山水之灵性，养豁达之胸怀。 天邻-湖景别墅 由上海巨中投资（集团）有限公司倾力打造，是一个低密度、纯小独栋的精品别墅小区。该集 团在苏州已成功开发苏州“天邻风景”高档别墅区。“天邻风景”曾荣获中国住宅创新示范楼盘、中 国国际山水别墅典范及中国（苏州）水岸山景社区成功开发典范楼盘等全国大奖，更得到了苏州市各 级政府及风景业主的普遍好评。 天邻湖景为南加州典型风格，纯小独栋设计，公共景观与庭院景观均一步施工到位，湖边共享空 间造景在先，高尔夫服务中心、高尔夫练习尝网球尝游艇码头、公共会所配套齐全每个建筑单体 都是精品，每个功能区间尺度大小恰到好处，充分体现了发展商一直追求的面积不大功能大，总价不 高档次高的效果。 项目总占地面积：260亩，170席独栋别墅，容积率：0.3，绿化率：60.3% 第一章市场环境研判 第二章项目本体研判 第三章项目定位与核心价值梳理 整体市场环境 项目竞品动态 爱瑞观点 项目区域分析 基础经济指标 产品解析 SWOT分析 第五章项目营销执行计划 第六章项目推案及价格策略 项目推售及定价原则 价格策略 推售策略 第四章目标消费者分析 产品形态分级客户 典型客户构成 典型客户样本描摹 销售任务与分解 项目营销总纲 阶段性分解动作 营销费用预算 项目概念定位 项目价值阐述 项目核心价值体系梳理 市场环境研判 第一部分 整体市场环境 项目竞品动态 爱瑞观点 【1-1】国务院国发【2013】17号文件的解读 对依赖低信贷成本的投资类客户打击最大（即投机炒房客）； 对改善型客户则大幅提高了购买力门槛； 政府及媒体的双重作用对市场信心的影响极大； 一、完善稳定房价工作责任制 二、坚决抑制投机投资性购房 三、增加普通商品住房及用地供应 四、加快保障性安居工程规划建设 五、加强市场监管 【1-2】国务院国发【2013】17号文件的解读 1.此次调控是政策行为而非市场行为，力度空前； 2.此次调控目的是短期内遏制商品房价格持续上涨的势头，而非明确降低至某个水平； 3.近期内楼市必将出现价格下挫，量价齐跌的状况，否则政府还将再出重拳； 4.在后续政策尚未出台的情况下，市场信心和市场规律的恢复仍然需要相当长的时间； 5.市场的敏感度将决定此次调控的影响将在短时间内扩大到二线城市； 我们必须要端正态度，审时度势， 首先不能对抗政策，避免在敏感时刻成为“楼王”，做政府和舆论的靶标； 其次要谋定而后动，从全盘利益考虑，做好应对准备。 【1-3】国发【2013】17号文件对本项目的影响 核心影响： 近期内满足购买力条件的客户总数下降 应对措施： 1.项目现场景观工程准备充分，以品质体验获取客户信任； 2.注重媒体舆论作用，充分加以引导和利用； 3.延长蓄水期，准备充分，实现开盘即红盘； 【1-4】整体市场环境/市场机会 新政背景下——苏州房地产市场发展比较健康，新政影响没有一线城市大 1、据各方面报告显示，苏州楼市稳重略有上升，新政打击的是房价增长过快，相比一线城市，苏州受新政的影响不算太大，虽5月份住宅成交量降低，房价还是比较稳定。 2、各地新政后细则出台，相对北京上海等一线城市细则都比较宽松，苏州的细则迟迟未出台，也是地方政府对楼市的一种保护。 3、苏州是中国华东地区特大城市，首批历史文化名城，中国十大重点风景旅游城市之一，继中国最佳旅游城市之后，苏州正向着世界现代田园城市进军。 4、苏州市城市总体规划(2007--2020)所确定的中心城区以及外围近期重点发展区域(城市生态城科技城、南部吴中区太湖新城、北部高铁新城等相合作区)，以及地铁1-2-3-4号线的规划，《苏州市近期建设规划(2012—2015)》规划发布的发布，未来使苏州市的城市产业结构进一步优化提升；历史文化特色更加凸显；人居环境条件得到更大改善。 2013年地王频出，苏州高端项目持续放量新政后，楼市投资客把目光转向商业地和高端住宅 5、09年地王项目的逐步入市，预计2013年苏州高档住宅市场占比将进一步提高。 6、新政之后，很多楼市投资客把目光转向商业地产跟高端住宅项目。 7、对于目前苏州楼市的发展态势，今年的市场应该说还是比较火热的，成交也比较高。3月份到5月底，只要能够拿出房源销售的，都比较热销。很多楼盘都进行了加推和开盘，应该说都很成功。 8、2013年6月数据显示，苏州别墅市场成交几乎未受新政影响，且房价在原价基础上略有上升。 【1-5】整体市场环境/市场机会