1、定量目标：年内去化5万8千方货量，增加溢价价值。 2、定性目标：塑造品牌价值，奠定大盘江湖地位 从“短期”的角度诠释目标：营造淡市旺销的局面，实现首期罗马园剩余8千方存量与新推5万方货量的年内去化，增加项目的溢价价值。 从“长期”的角度诠释目标：彰显南国·威尼斯城80万方大盘的气质，打造品高占位的品牌形象，塑造海口原生态宜居水岸生活的范本。 目前南国·威尼斯城项目共计剩余154套、其中三房一厅7套、两房一厅1套、一房一厅146套。 1、目前两房一厅户型去化情况较好，建议后期增加该户型配比量。 2、由于总价差距不大，使得一房较两房而言功能使用性上略显不足，因此存量较大，建议后期减配该户型比例。 3、目前一房存量计146套、其中朝南向房源22套、朝北向房源124套。差别原因主要是：前期未形成有效销控、 同时未根据朝向景观实行差别化定价。 数据统计截止到11月25日 分别从政策大势、供求量与价格、区域竞争三个层面仔细剖析市场现状。 海南双城限购： 海口2010年10月12日起至2010年12月31日，只能在本市新购买1套商品住房。 而三亚一套限购中更无时间限制。 坚决严格执行国家银行信贷政策： 各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；首次置业的首付比例调整30%以上，二套房首付不低于50%、利率不低于基准利率1.1倍。对不能提供1年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，商业银行暂停发放住房贷款。 3.紧缩政策落地，进入十一月，连续两次上调存款准备金率。 政治色彩浓烈，典型的计划经济的限购令，海南一出就两起，表明了政 府打压过热房地产市场的坚决态度。 严重阻碍了投机客群的购买需求，同样对高端地产物业的销售形成了强 大的阻力。 促使海南房产投资结构改变，有可能转向单套高总价房产(如豪宅别墅类 产品）；或非住宅类（商铺、写字楼等）或其他非限购城市购买。 新政起到了强烈的心理暗示作用！三套、异地停贷，贷款杠杠再次发力，再 次申明政府打压过热地产市场决心。 一定程度上打压了刺激性刚性需求。 开发商态度由乐观观望转为理性对待。 游资转移，纵观我国银行调息期历史，一般会持续三年以上，目前CPl指数 屡创新高，紧缩政策已成必然！未来一年宽松的市场环境可能性不大。 带动整个文明社会得提高 带动海南对外开放，提升海南国际化程度 推进政府管理创新，与国际对接 直接带动现代服务的发展，改善经济结构 进一步落实免签证政策 全面落实航权开放政策 加大国际旅游市场的开发力度 加快引进海外知名国际旅行社 创建与国际旅游岛相适应的投融资体制 2010年1月4日，国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》。 2010年6月8日，《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》正式获批。至此，国际旅游岛建设正式步入正轨。 规划2020年，初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。 发展规划回顾： 落地政策回顾： 落地政策影响预期： 百强开发商同步登场，之前未曾有过，中国绝无仅有；动力＞压力强调环境资源，弱化属地性，完全项目导向，忽视企业特征——海南地产营销之殇 营销必然导向细分市场的资源占有，表现为：规划、产品、营销语言的独特性气质——突破路径截止2010年9月底，海南重点城市未来开发量 数据来源：CRIC截止2010年9月30日统计数据 受国际旅游岛政策刺激，琼海、万宁、定安等海南的二线城市异军突出，未来供应量急速增加； 09年海南市场较热，成交面积为560万平方米，按此推算，4863万的可开发量可供市场消化8-10年，后市不缺供应量，竞争力度还会加大。 下图1：海口市2009年10月至2010年10月土地市场成交走势 下图2：2009年10月至2010年10月海口市土地成交均价走势 政策导向，相比去年同期土地供应较低，容积率较高，但随着城市住宅用地愈发稀缺，未来市场值得期待。 下图1：2009年10月至2010年10月海口市商品住宅供求走势 再次人为推迟供量，库存消耗缓慢 9月新政出台供应明显缩水；商品住宅成交量继续上升，供求比1：2.87，扭转8、9月供过于求的市场局面，市场开始消化库存量。但是，自五月份以来，连续五个月供过于求，商品住宅存量压力加剧，按目前的去化速度，半年内商品住宅市场库存依然很充足。 截止2010年10月31日，海口市场商品住宅共23501套的存量房，总面积为324.17万平方米。本月海口商品住宅市场供应量较少，市场消化量825套，销量有所增加。连续五个月供过于求后，海口市商品住宅首次消耗市场库存，但相对巨大的库存压力，月消化825套的去化力显得微不足道。