正元|香槟城 项目定位及营销推广方案 报告框架 第四部分/目标客群分析 第五部分/项目定位 第六部分/营销推广计划 第二部分/市场调查及分析 第三部分/项目研究及分析 第一部分/当涂城市发展研究 第一部分当涂城市发展分析 当涂概况 当涂县位于安徽省东部，当涂县区位条件较好，地处南京、马鞍山芜湖等城市群间，紧倚并隶属于钢城马鞍山，距马鞍山10公里。地处长三角城市群顶端，与江苏江宁、高淳、溧水3县(区)接壤，与江苏边界线总长度为126.9公里，拥有长江岸线20公里，是安徽省重要的沿江、沿边县。当涂县城位于姑孰镇。 当涂区位：毗邻马鞍山 当涂县区位条件较好，地处南京、马鞍山芜湖等城市群间，交通十分便捷（至马鞍山10公里，至南京100余公里，至芜湖60余公里），沪铜铁路、皖赣铁路、205国道、314省道及拟建中的沿江高速公路贯穿县境，长江在当涂境内有19公里，其支流姑溪河、青山河常年通航。 目前，从当涂到马鞍山10公里，至南京100余公里，至芜湖60余公里，202路公交车30分钟能达马鞍山市区；同时，当涂房价相对于马鞍山便宜1000元左右每平米，从此意义而言，当涂比市区更适合居住。 此外两地的城区发展趋势相似，马鞍山朝南，当涂朝北，具当地人介绍：马与当五六年将接轨。 10公里 10分钟车程 30分钟车程 60分钟车程 当涂接轨芜湖 芜湖规划中的城市轨道交通中，一、三号线均在当涂设立停靠点，参照上海、杭州城市发展趋势，轨道的开通将极大拉升当涂房价。 站台设计: 1号线 （延长到当涂\马鞍山）天门山站—大桥镇站—四褐山站—开发区站—方特乐园站—园丁小区站—五一广场站（换乘2号线）—小九华站—步行街站—奥体中心站—高教园区站—马饮客运站（换乘3号线）—高新开发区站—三山站—临港开发区站（延长到繁昌\铜陵.连接京福高铁芜湖站） 3号线 （延长到当涂\马鞍山,连接马鞍山地铁）太白站—年陡站—万春花园站—鸠江开发区站—行政中心站（换乘2号线）—镜湖新城站—芜湖古城站—南瑞新城站—马饮客运站（换乘2号线）—白马山站—火龙港站（换乘宁安高铁）—（延长至陶辛\湾址） 当涂城市发展方向 战略走向——开放带动、接轨钢城 当涂县地处南京、芜湖、马鞍山城市群之间，是上海经济区、南京协作区和安徽“两点一线”经济开发带交汇处的经济活跃区域。政府根据实际情况，将城市的发展方向基调定位往东往北发展。当涂县城与马鞍山市区的扩展在功能与空间布局上实现一体化，县城发展用地北面与马鞍山市经济技术开发区南区衔接，西面至长江，东面至江东大道，向南有姑溪河分割。目前，城市的北面为经济技术开发区，东北面为行政中心及新兴住宅区。 同时，芜湖规划中的轨道将为本案提供房产增值的提升点找到依据。 当涂城市发展小结 1、对外交通体系的不断完善，加上政府对招商引资政策的加强，将吸引越来越多的外地投资进入当涂，从而拉动当地经济的发展，提高城市的整体经济水平，加快当涂城市化进程，拉动包括房产在内的各种需求。 2、政府的东北向发展战略，当涂新城区的建设，也加强了人们对当涂县城东北区块的认可度。 3、项目周边规划的大量宅地将对项目造成较大的潜在竞争压力，但同时也说明了此区域为日后的当涂县城重要居住区。 第二部分市场调查及分析 当涂住宅市场总量分析 现状 1996-2009年，从5家房产开发企业到51家，从每年只有旧城区几万平方米的开发量到现今307万平方米。 2008年，当涂县房地产市场达到了销售额5.48亿元，其中住宅房销售额4.16亿。 当涂现有楼盘众多，房源充足，基本维持在供大于求的状态。代表性项目主要有襄河湾、襄城明珠、姑孰新城、江南名苑、金汇康郡、山鹰香榭美地、翠湖林居、青莲花园、水墨蘭庭、塞纳翡翠庄园、东城蓝湾、东城水岸、九韵国际、山鹰景园等十几个项目，市场存放量充足。 分析 全县总人口10万的城市人口规模。土地放量过快，商品房施工面积远大于商品房竣工面积，在未来两年内将有大量商品房存量，届时商品房销售将面临急剧竞争。 2008年6月底，当涂县国土局与当涂县政府来浙举办当涂土地推荐会，预计拟推出8块土地共1640.32亩。 当涂投资额分析 全县房地产投资额自2006年开始，呈大幅增长的趋势。从2006年到2008年，当涂县每年推地数量都在增长，而且增长速度很快。 市场供给分析 分析：从批准预售面积与每年实际销售面积、以及每年存量分析，当涂县商品房销售速度快，市场需求大，批准预售面积2007年较2006年有一个较大的放量，反映了当地土地出让也在进一步放量，总体上处在政府的控制之下，房产市场的稳定发展，但仍有一定风险。