物业服务概论 主讲人张太潇 济宁市金盾物业职业培训学校校长 山东蓝盾物业服务有限公司总经理 个人简历 赵明，本科学历，高级讲师，国家注册房地产估价师、国家注册房地产经纪人、国家首批注册物业管理师、济南市物业管理评标委员会专家、济南市物业管理协会法律专业委员会副主任委员、国家注册物业管理师考前辅导教师。 著作： 1、房地产概论（主编）中国劳动出版社2001年； 2、物业管理概论（副主编）北京大学出版社2009年； 3、物业管理实务（副主编）北京大学出版社2009年； 第一部分我国物业管理的发展 历程及存在的主要问题 一、物业管理的含义及服务内容 （一）物业管理的含义 《物业管理条例》明确规定：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 (二)物业管理公共服务的内容 1、房屋共用部位的维修、养护与管理； 2、房屋共有设施设备的维修、养护与管理； 3、物业管理区域内共有设施设备的维修、养护与管理； 4、物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务； 5、物业区域内秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务； 6、物业装饰装修管理服务； 7、物业档案资料的管理； 8、物业维修、更新、改造费用的账务管理。 公共服务的特点：服务的公共性；服务内容须写入物业服务合同。 二、我国物业管理的发展历程及其存在的主要问题 （一）我国物业管理的发展历程 物业管理产生于19世纪60年代的英国，20世纪60年代传入香港，20世纪80年代初传入深圳。物业管理在我国的发展经历了三个阶段： 第一阶段，物业管理的萌芽阶段（1981年--1993年） 1981年3月10日，成立了我国内地第一家物业公司-----深圳市物业管理公司。这对我国当时普遍推行的房地产管理体制形成了很大的冲击，物业管理逐步从南到北推进。 物业管理产生的原因：一是商品住宅的出现，即市场推动；二是业主的需求。 这一阶段的特点：企业数量少，发展缓慢。 第二阶段：物业管理高速发展阶段（1994年----2002年） 物业管理高速发展的原因：一是住房制度改革，不少房管所转制为物业公司；二是机关、企事业单位后勤管理体制改革，原先的后勤集团转制为物业公司。 第三阶段，物业管理规范发展阶段（2003年至今） 规范发展的标志： 1、2003年6月，国务院颁布《物业管理条例》（2007年修改）; 2、2007年3月，十届全国人民代表大会第五次会议通过《中华人民共和国物权法》。 特点： 国家通过层次更高、操作性更强的立法，推动物业管理行业的规范发展。 三、物业管理行业存在的主要问题 1、有关制度尚未落实； 2、部分物业服务企业法律意识、合同意识、责任意识不强； 3、物业管理的责任边界不清； 4、部分物业服务企业服务理念不强； 5、物业服务队伍参差不齐； 6、行业自律机制不健全，部分企业缺乏自律意识。 四、物业管理的发展趋势 （一）从宏观方面讲，继续依靠立法、行政力量推动行业发展 1、加强立法，创造一个公平、清晰的法制环境； 2、推动政府机关、企事业单位后勤改革，实行后勤管理社会化； 3、政府依法监管，创造一个有序、净化的市场环境。 （二）从企业自身来看，主要依靠专业化、规范化推动行业发展，搞好企业自身建设，打造企业核心产品，提高企业竞争力；自觉依法办事，规范管理，强化服务意识，重视服务质量，创立行业品牌或民族品牌。 第二部分物业管理相关法律法规 一、我国的法律法规体系与效力 （一）我国的法律法规体系（广义的体系） 1、法律。法律由全国人民代表大会及其常务委员会制定，包括宪法、基本法律和其他法律； 2、法规。法规包括行政法规和地方法规。行政法规由国务院颁布实施；地方法规由省、自治区、直辖市及其较大城市的人民代表大会及其常务委员制定和颁布； 3、规章。规章包括部门规章和地方规章。部门规章由国务院各部委制定和颁布实施；地方规章由省、自治区、直辖市及较大城市的人民政府制定和颁布实施。