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前线地产机构团结西路项目市场调研报告PPT_52页 金牌
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资料类型 市场调研
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上传时间 2015-9-25
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      资料简介
     
    前线市场部
    团结西路项目市场调研报告
    生存背景描述
    项目属性界定
    项目发展思考
    竞争借鉴思考
    西郊—西安四大城区之一,众多大型国企聚集地,传统的工业区,厂房及家属楼遍布,“没落”的印象;

    大多数企业效益相对较弱,建筑状况多年陈旧,绿化少,普通员工收入1000-2000元,消费水平较低;
    区域属性
    地处西安西郊,传统的工业区,市场认知度低,是落后、破旧的代名词,有待发展
    城内商圈
    土门商圈
    高新商圈
    项目位于二三环之间,距离市中心7.68公里;距土门商圈3公里;距离高新商圈5公里;

    项目毗邻地铁一号线,为未来地铁动线覆盖区域;

    西郊二环内土地资源稀少,呈现规模型可开发区域,二环外大量可利用土地使得区域发展存在更多的方向和机会;

    西线一体化和大兴新区的提出,轨道交通路网布局,使得西郊成为对接西部城市圈的桥梁,未来发展无限;
    区域属性
    地处二三环之间,距离城市核心商圈较远,但多项利好规划和土地开发现状,使得区域发展前景良好
    区域属性
    西郊——被遗忘的区域
    原因之一:

    西安第一次规划中的工业区域(土地稀缺)

    原因之二:

    发展方式属于改造型而不是新建型(成本增加)

    原因之三:

    落伍的工业厂区;迂回的铁路;陈旧的建筑群落(环境不宜)

    三是最直接最表面原因;

    二是深层次的阻拦理由;

    一是最根本的形成原因。
    区域属性
    本案
    西二环
    西三环
    大庆路
    阿房一路
    枣园路
    丈八北路
    团结西路
    丰庆路
    红光路
    区域道路较少,且远离城市主干道,阿房一路目前正在拓宽,后期将成为区域主要道路。
    阿房路
    本案
    龙钢集团
    一航西控
    庆安集团
    西安印钞厂
    陕西正义纺织公司
    法士特
    高压电器研究所
    中钢集团重机公司
    陕西精密合金股份
    3402厂
    新华印钞厂
    庆安中学
    西


    土门市场
    华润万家
    庆安建材市场
    协力建材市场
    西北工业品批发市场
    城西客运站
    企业及家属区
    大型商业
    地铁站口
    区域属性
    区域属性
    周边配套相对较全,多为厂矿企业家属附属配套,但配套档次较低,对项目自身价值没有任何提升,反而会影响项目形象。
    道路平坦,车流量少,区域人流营造的气氛略显荒凉,并且多数道路路面较窄,难以负荷更多车流。
    区域属性
    区域属性
    区域建筑环境落后,多为低矮、陈旧、破败建筑物,外在形象极差,对项目整体形象代理恶劣的影响。
    本案
    大兴汉唐商住新区—区域重新崛起的基础
    总投资:60亿元人民币

    完成年限:5年内基本完成

    改造目标:现代化、人文化、生态化西安宜居新区——大兴汉唐商贸居住新区,也叫大兴新区。
    西二环
    星火路
    大庆路
    区域发展属性
    区域发展属性
    新区定位:

    五金机电贸易业、商贸服务业、住宅房地产业为主导产业的国际化、现代化商住商贸宜居新区。
    建设内容:

    以北郊城河退水明渠、陇海铁路为界划分三大板块分步实施。综合改造主要包括市政基础设施建设、生态环境优化、房地产开发、新区公建配套建设、城中村改造与企业搬迁等5方面内容。
    区域发展规划——两带、三线、九里坊
    区域发展属性
    星火路
    大兴路
    丰禾路
    大庆路
    西二环
    桃园路
    劳动路
    区域发展规划——两带、三线、九里坊
    区域发展属性
    大兴新区内的建筑风格确定为新汉风,按照要求,新区内所有建筑外观都将以汉风格为统领。在大兴新区的建设中,将从集中展示、立体重现、恢复与弘扬等三个层面来传承汉文化,大兴广场、大兴公园将作为整个新区汉文化集中显现区。
    区域发展属性
    城中村落
    家属楼
    仓储用地
    大庆路
    团结西路
    阿房路
    项目占地81亩,容积率4.15,可实现建筑面积20万㎡;

    特殊限制:需安置9000㎡;

    地块基本方正,呈现倒梯形;

    有大量需拆迁的建筑,为典型改造型用地,且土地现状为三种不同性质用途;
    土地属性
    项目用地规模中等,地块呈倒梯形分布,基本方正,地表有大量需拆迁建筑物,且建筑物为不同性质,后期安置较麻烦。
    项目属性
    规划简单:地块基本方正平整,对于建筑规划来说比较简单

    铁路之殇:地块西侧近邻的三条铁路线路对地块形象影响较大

    目前每日3~5列,日夜都有,且3~5年内无法拆除。
    铁路——地块发展存在的首要环境负面因素;
    项目发展思考
    如何突破区域落后形象给项目带来的尴尬?
    以何种物业、何种市场定位从市场竞争项目中脱颖而出?
    两个问题:
    项目分布
    万国远鉴名筑
    七彩阳光城
    汉景苑
    天朗大兴郡
    华府御城
    御笔华章
    君悦华府
    东尚观湖
    本案
    区域竞争项目多分布在主要交通线路,并且在项目东边,趋向于成熟区域,项目地块优势被弱化。



     
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